Depuis sa refonte en 2021, le DPE n’a de cesse de faire couler beaucoup d’encre. Présenté comme « un outil robuste avec une méthode de calcul fiable et éprouvée », le constat a été sans appel pour les logements de petites surfaces où des disparités ont été relevées par les diagnostiqueurs et les propriétaires (exemple : consommation d’eau chaude sanitaire ramenée au m² plus grande pour les petits logements). Ces écarts ont une incidence importante pour les propriétaires bailleurs puisqu’ils doivent délivrer un logement décent à leurs locataires dont la performance énergétique est un des critères.

 

CALENDRIER DES SEUILS MINIMAUX DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE

Pour qu’un logement soit considéré comme décent, il doit respecter un seuil minimum de performance énergétique :

• depuis le 1^er janvier 2023, avoir une consommation d’énergie exprimée en énergie finale, inférieure à 450 kWhEF/m²/an ;
• à partir du 1^er janvier 2025, avoir au moins la classe F du DPE ;
• à partir du 1^er janvier 2028, avoir au moins la classe E du DPE ;
• à partir du 1^er janvier 2034, avoir au moins la classe D du DPE.

 

CHANGEMENT DE MÉTHODE POUR LES PETITES SURFACES : VERS UNE ÉVALUATION PLUS PRÉCISE

Face aux nombreuses critiques et aux répercussions conséquentes sur les propriétaires bailleurs, le 12 février 2024, Christophe BECHU, ministre de la transition écologique, a annoncé la mise en consultation d’un projet d’arrêté dont l’objectif est de permettre une évaluation plus juste de la performance énergétique des logements d’une surface inférieure à 40m2.

Le projet d’arrêté modifiant les seuils des étiquettes du diagnostic de performance énergétique pour les logements de petites surfaces et actualisant les tarifs annuels de l’énergie revoit la surface prise en compte pour l’établissement du DPE.

Il ne s’agirait plus d’évaluer la performance énergétique du bien sur la base de la surface habitable du logement mais désormais sur la surface de référence du bâtiment. Cette surface est la surface habitable du bâtiment, à laquelle sont ajoutées les surfaces des vérandas chauffées ainsi que les surfaces des locaux transformés en pièces de vie.

 

QUELS CHANGEMENTS ATTENDRE ?

La nouvelle méthode de calcul permettrait d’améliorer la classe de performance énergétique au moins d’une lettre, comme l'illustre l'exemple donné par le gouvernement :

Un appartement de 20 m² qui a une consommation conventionnelle d’énergie primaire de 370 kWh/m²/an a actuellement une étiquette DPE F. Après la réforme, ce même logement aura une étiquette DPE E. La réforme fait évoluer le seuil de performance entre les étiquettes E et F du DPE de 330 kWh/m²/an à 385 kWh/m²/an, pour les logements de 20 m².

 

COMMENT ESTIMER LA NOUVELLE ÉTIQUETTE DPE ?

Dès aujourd’hui, vous pouvez faire une estimation de la nouvelle étiquette du logement en renseignant le numéro du DPE sur le site Observatoire DPE – AUDIT de l’Ademe.

A partir du 1^er juillet 2024, vous pourrez générer une attestation de nouvelle étiquette pour les diagnostics de performance énergétique réalisés entre le 1^er juillet 2021 et la date d’entrée en vigueur du présent arrêté portant sur des logements dont la surface de référence est inférieure ou égale à 40 m². Cette attestation remplace l’étiquette du diagnostic de performance initial par une nouvelle étiquette.

Le Gouvernement annonce la sortie de 140 000 logements du statut de passoires thermiques (étiquette DPE F ou G) et un impact sur 11 % du parc immobilier métropolitain, espérons que le résultat soit au rendez-vous !

Le CEPI, fondé en 1990 à Bruxelles, est une organisation internationale à but non lucratif regroupant des associations nationales d'agents immobiliers et de gestionnaires de biens, en France. Son objectif principal est de soutenir les transactions immobilières européennes et transfrontalières en veillant à ce que le travail des professionnels de l'immobilier soit effectué dans l'intérêt du consommateur.

Le CEPI dresse un bilan complet de ses actions et initiatives. Ce rapport annuel offre un aperçu détaillé des priorités, des réalisations et des perspectives pour l'avenir de l'industrie immobilière en Europe.

 

MISSION ET OBJECTIFS DU CEPI

Le CEPI vise à élever les normes professionnelles dans le domaine de l'immobilier en promouvant l'implication de professionnels qualifiés et éthiques. Il s'engage à influencer les politiques de l'UE en matière d'urbanisme et de réglementation immobilière, tout en plaidant pour les intérêts des professionnels du secteur.

 

RÉCAPITULATIF DES PRIORITÉS DU CEPI EN 2023

Au cours de l'année 2023, le CEPI a concentré ses efforts sur plusieurs priorités, notamment l'énergie et le climat, la lutte contre le blanchiment d'argent, la digitalisation, la régulation professionnelle et la certification.

Voici un récapitulatif de ses principales actions :

• Réunions régulières avec les institutions européennes pour tenir ses membres informés des initiatives émergentes à Bruxelles
• Coopération avec le GAFI à Paris : partage de points de vue sur le paquet législatif Anti-Blanchiment d'Argent de l'UE.
• Accord unanime sur un projet ambitieux : l'outil AML sectoriel CEPI pour une meilleure conformité des professionnels de l'immobilier.
• Adoption par toutes les organisations membres d'un déploiement européen du nouveau label qualité MMCEPI, qui sera exclusivement réservé, en France, aux adhérents du SNPI.
• Augmentation du nombre d'universités et d'établissements éducatifs dans le programme EUREDUC.
• Co-organisation du Forum international sur le MLS pour des discussions de haut niveau sur l'avenir des systèmes MLS en Europe.
• Renforcement des membres et des fournisseurs d'expertise et de connaissances, contributions substantielles aux priorités mentionnées ci-dessus.

 

CHIFFRES CLÉS DU MARCHÉ INTERNATIONAL

Le CEPI a dressé un rapport sur le marché immobilier international du troisième trimestre 2023 en utilisant les données fournies par les membres du Global Property Guide.

En 2023, le marché immobilier mondial a continué de ralentir en raison de l'inflation galopante, des coûts d'emprunt record, des hausses successives des taux d'intérêt et de l'incertitude économique au niveau mondial.

En Europe, les prix des logements ont augmenté dans seulement 8 des 29 pays européens inclus dans leur enquête réalisée au troisième trimestre 2023.

 

Le changement d'activité dans un local commercial est une démarche délicate, souvent méconnue des entrepreneurs et des bailleurs. Pourtant cette procédure est soumise à certaines règles strictes. Bien que certains cas soient exemptés...

La Cour de cassation a récemment modifié sa position sur l’admissibilité des preuves obtenues de manière déloyale dans les procès civils, à travers deux arrêts du 22 décembre 2023. Ces affaires portaient sur des preuves obtenues de façon déloyale par un employeur pour justifier le licenciement d’un salarié, telles qu’une retranscription secrète d’une conversation ou l’accès à des messages privés sur Facebook d’un salarié. Ce revirement de jurisprudence pourrait également avoir des répercussions dans le domaine de l'immobilier, notamment en matière de droit des baux ou de la vente, où l'obtention de preuves déloyales pourrait jouer un rôle déterminant dans les litiges.

 

ÉVALUATION DE L'ADMISSIBILITÉ DES PREUVES

Désormais, la Cour de cassation précise que dans les procès civils, une preuve obtenue de manière illicite ou déloyale n’est plus automatiquement exclue des débats. Le juge est désormais chargé d'évaluer si l’utilisation de cette preuve compromet l’équité de la procédure dans son ensemble. Cette évaluation se fait en pesant le droit à la preuve contre les droits opposés, et en s’assurant que l’atteinte aux droits de l’autre partie est proportionnée à l’objectif visé.

 

ALIGNEMENT SUR LES NORMES EUROPÉENNES

Ce revirement de jurisprudence aligne la Cour de cassation sur la Cour européenne des droits de l’homme, qui considère que les preuves déloyales ne sont pas systématiquement irrecevables, mais doivent être évaluées au cas par cas. Ainsi, une preuve obtenue de manière déloyale peut être admise si elle est indispensable pour prouver un élément crucial et si son utilisation est proportionnée à son objet.

 

APPLICATION DANS LES MATIÈRES IMMOBILIÈRES

Cette nouvelle jurisprudence pourrait avoir une application significative dans les matières immobilières telles que le droit des baux ou de la vente. Par exemple, elle pourrait s'appliquer à l’obtention d’une preuve d’un dol commis par un vendeur, qui aurait caché une information majeure à l’acquéreur d’un immeuble.

Lien vers la publication des arrêts du 23 décembre 2023 : 
Cass., Ass. plén., 22 décembre 2023, n° 20-20.648 et 21-11.330
 

Face au décès d’un locataire ou d’un mandant, plusieurs questions cruciales se posent :  Le locataire est décédé : il n'a pas d'héritier, comment vider le logement ?  Mon mandant est décédé, est-ce que le mandat se transfère...

Le locataire a la possibilité de demander le changement de son nom et/ou prénom en cours de bail. Cependant, cette démarche peut varier en fonction du motif de cette modification et des mesures de publicité qui l'accompagnent. Voici un aperçu des différentes situations et des procédures associées.

 

MESURES DE PUBLICITÉ SELON LE MOTIF DU CHANGEMENT

Il existe différentes situations où le nom du locataire peut être modifié en cours de bail, avec des incidences variées en termes de publicité :

Mesure de publicité	Motif du changement de nom/prénom
Aucune publicité	Changement de sexe, de nom du légionnaire, pour le nom du parent n’ayant pas transmis son nom…
Décret publié sur Légifrance	Changement de nom dans le cadre d’une acquisition de la nationalité française
Publication au journal officiel de la république française	Tous les changements de nom par décret (nom difficile à porter, mauvaise réputation du nom, etc…). La publication aura lieu lors de la demande et pour le décret autorisant le changement

 

PROCÉDURES POSSIBLES EN CAS D’ABSENCE DE MESURE DE PUBLICITÉ

En l’absence de mesure de publicité, la discordance entre le nom présent au bail et celui utilisé par le locataire peut créer des difficultés (par exemple en cas de procédure en acquisition de la clause résolutoire ou auprès du service des impôts).

Si le locataire consent à la rédaction d’un avenant au bail : il convient de préciser qu’en dehors du changement de nom/prénom le bail se poursuit dans les mêmes termes et conditions. Le locataire peut présenter volontairement son acte de naissance. De manière générale, il est préférable d’annexer tout justificatif utile (nouvelle carte nationale d’identité).

Si le locataire ne souhaite pas d’avenant : il sera nécessaire de se constituer des preuves par tout moyen (échanges de courriels, …).

Le bailleur qui souhaite renouveler le bail commercial peut envisager un renouvellement amiable ou utiliser la procédure légale. Dans ce dernier cas, il doit signifier un congé avec offre de renouvellement à son locataire. Cependant, faute de respect de certains points, ce congé avec offre de renouvellement risque d’être requalifié en congés avec refus de renouvellement, et engendrer des coûts supplémentaires pour le bailleur.

 

BAIL COMMERCIAL : RÈGLES EN CAS DE RENOUVELLEMENT DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE LÉGALE

Lorsque le bailleur choisit d'utiliser la procédure légale pour renouveler le bail commercial, il doit veiller au respect précis du contenu de l'offre de renouvellement. En effet, la loi envisage qu’il propose dans cette offre un nouveau prix du loyer. Il est important de souligner que, dans le cadre de cette procédure, seul le montant du loyer peut être modifié. Toute autre modification des conditions du bail devra faire l'objet d'une négociation amiable en dehors du cadre du congé.

 

LES CONSÉQUENCES D'UNE OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC DES CONDITIONS AUTRES QUE LE LOYER

Par un arrêt rendu le 11 janvier 2024, la Cour de cassation considère que le congé qui offre le renouvellement assorti de nouvelles conditions autres que le loyer doit être requalifié en congé avec refus de renouvellement ! (Civ. 3^e, 11 janv. 2024, n° 22-20.872).

Cette solution très sévère entraîne deux effets majeurs délétères pour le bailleur :

• Le bail prendra fin à la prise d’effet du congé. Autrement dit, le bailleur perdra son locataire.
• Le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Or, le montant de cette indemnité est en général assez important, puisqu’elle vise à compenser financièrement la perte du fonds de commerce, ou le déplacement du commerce.

En conclusion, lorsqu’un bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, il est crucial de se limiter à une demande d’évolution du loyer.

Chers professionnels, Les plafonds de loyers et de ressources 2024 des dispositifs DUFLOT - PINEL - DENORMANDIE - BESSON - BORLOO - DE ROBIEN - SCELLIER sont disponibles. Nous vous invitons à prendre connaissance de notre flash info pour plus...

Applicable dans toutes les régions de France métropolitaine, le dispositif Pinel, de défiscalisation immobilière, concerne les zones tendues en matière d’offre locative. En 2020, un dispositif dérogatoire pour la Bretagne a été mis en place, fixant des plafonds de loyers plus élevés, dans le but de soutenir le développement économique de la Bretagne. L’actualisation officielle des plafonds de loyers pour l’année 2024 a été publiée en février 2024.

 

LES DIFFÉRENTES ZONES PINEL

La réduction d'impôt Pinel, codifiée à l’article 199 novovicies du code général des impôts, s'applique à l’investissement locatif réalisé dans les zones géographiques où la tension entre l'offre et la demande de logements est la plus forte.

Les zones éligibles sont classées selon leur attractivité pour les investissements immobiliers et leur dynamisme économique. Trois zones géographiques ont été définies pour le dispositif Pinel :

• Zone A : les grandes agglomérations telles que Paris, Marseille et Lyon. Les plafonds de loyers pour les logements locatifs sont les plus élevés dans ces zones tendues.
• Zone 1 bis : qui comprend certaines communes de la petite couronne parisienne. Les plafonds de loyers pour les logements locatifs sont également élevés dans ces zones très tendues.
• Zones B1 et B2 : les autres communes de France métropolitaine, intégrant les villes de taille moyenne et les zones rurales. Les plafonds de loyers pour les logements locatifs sont plus bas dans ces zones moins tendues.

 

L’EXPÉRIMENTATION DE LA LOI PINEL EN BRETAGNE

Depuis le début de l’année 2020, et dans le but de permettre une meilleure adéquation de la loi Pinel avec les enjeux territoriaux, le gouvernement a mené une expérimentation en Bretagne :

l’article 164 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a prévu un dispositif dérogatoire au droit commun. Ainsi, les communes ou parties de communes éligibles à la réduction d'impôt Pinel et se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants sont fixées exclusivement par arrêté du préfet de région.

Il indique également le plafond de loyer pour chaque commune ou partie de commune éligible ainsi que le zonage à prendre en compte pour vérifier le plafond de ressource du locataire.

Les contribuables qui bénéficient de la réduction « Pinel » pour des investissements réalisés en Bretagne dans le cadre de cette expérimentation souscrivent une déclaration annuelle comportant les éléments permettant d'identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l'année (décret n° 2021-289 du 15 mars 2021 relatif aux obligations déclaratives résultant de l'application de l'article 164 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 et Formulaire 2041-PB :Déclaration complémentaire spécifique Pinel Bretagne ).

Un arrêté préfectoral a été pris le 19 mars 2020 pour établir les communes ou parties de communes éligibles et les plafonds spécifiques qui leur sont applicables à compter du 1^er avril 2020.

 

PINEL BRETON : PUBLICATION DES PLAFONDS DE LOYERS 2024

L'article 92 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 a prorogé de trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2024, l'expérimentation en région Bretagne de la réduction d'impôt Pinel.

Bien que l’arrêté indique la méthode de révision du plafond de loyer fixé en 2020, les contribuables et leurs mandataires sont bien en demande d’une formalisation du calcul.

Afin d’y répondre, le préfet a publié en février 2024 un document qui actualise les différents plafonds de loyer applicables à chacune des communes ou parties de commune éligibles pour l’année 2024.

Pour plus de détails sur le « Pinel Breton », voir :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/12508-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-360-70-20220628

Au 1er janvier 2024, les VRP sont entrés dans le dispositif de sortie progressive, en vue d’une disparition de la déduction forfaitaire spécifique pour frais professionnels à partir du 1er janvier 2038. Dans...