La contestation d’un complément de loyer peut être une démarche complexe et cruciale dans la location immobilière. Cet article se penche sur le cas réel d’un bail conclu en décembre 2015, impliquant un appartement de 64,2 m² dans le secteur de Clignancourt à Paris. Un loyer mensuel de 1 890,30 euros, comprenant un complément de 317,40 euros, a suscité un désaccord entre les locataires et la propriétaire. Explorez les détails de la justification de ce complément et la décision de la Cour d'appel de Paris du 25 mai 2023.

COMPRENDRE LE COMPLÉMENT DE LOYER

Le complément de loyer, également connu sous le nom de "loyer complémentaire", est une pratique légale qui concerne les baux d’habitation principale dans une agglomération dont les loyers sont encadrés par un arrêté préfectoral telle Paris. Il représente un montant additionnel au loyer de référence majoré convenu entre le locataire et le propriétaire. Ce supplément est justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation spécifiques du logement, telles que des équipements ou des aménagements particuliers, qui apportent une valeur ajoutée significative. Il est crucial que cette justification soit claire et détaillée dans le contrat de bail, et les locataires ont le droit de contester ce complément s'ils estiment qu'il n'est pas adéquatement motivé. Cette justification peut être liée à des aspects esthétiques, des équipements de qualité, ou d'autres caractéristiques exceptionnelles du logement telle une vue sur un monument historique.

CONTENTIEUX DU COMPLÉMENT DE LOYER À CLIGNANCOURT : UNE ANALYSE DÉTAILLÉE DES ARGUMENTS ET DE LA DÉCISION DE LA COUR D'APPEL

Dans le cas du logement à Clignancourt, la propriétaire avance une justification basée sur les caractéristiques intérieures de l'appartement. Cependant, les locataires remettent en question cette justification, lançant ainsi un débat juridique.

EXAMEN APPROFONDI PAR LA COUR D'APPEL

La propriétaire défend son complément de loyer en arguant d’un beau parquet en chêne point de Hongrie, d’une cuisine aménagée et équipée et d’une cheminée en marbre. Néanmoins, la Cour d'appel de Paris, se basant sur des constats d'huissier et l'état des lieux, analyse de manière critique chacun de ces éléments. Elle conclut que le parquet, en état moyen, équipant seulement une partie des pièces, ne justifie pas le complément. En sus, l'absence de preuves substantielles sur le standing de la cuisine,  l’ état moyen et non exceptionnel de la cheminée conduisent à la décision de rejet des arguments du bailleur.

DÉCISION DE LA COUR D'APPEL

La décision rendue le 25 mai 2023 (Cour d'appel de Paris, nº 17/04761) met en évidence l'importance d'une argumentation solide pour justifier d’un complément de loyer. La position des locataires a prévalu, soulignant la nécessité pour les propriétaires de, non seulement justifier des caractéristiques particulières du logement, mais également de fournir des preuves tangibles de celles-ci pour justifier d’un supplément de loyer dans un contrat de bail.

Par cette décision du 25 mai 2023 (Cour d'appel de Paris, nº 17/04761), cette affaire souligne l'importance d'une justification solide pour les compléments de loyer. Les locataires ont eu gain de cause, illustrant la nécessité pour les propriétaires de fournir des preuves tangibles pour justifier de tels suppléments dans un contrat de bail.
 

Depuis le 1^er janvier 2024, les rédacteurs de baux d’habitation (loué nu ou meublé hors bail mobilité) soumis à la loi du 6 juillet 1989 doivent mentionner le numéro fiscal du bien mis en location.

 

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Attention !

Chaque local dispose de son propre numéro fiscal (appartement, cave, parking dépendances…). Il convient de tous les noter sur le bail en fonction de l’objet de la location.

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Les baux du SNPI, disponibles sur l’espace adhérent et sur CLAP LEGAL, ont d’ores et déjà été modifiés.
 

Retrouvez ci-dessous, la procédure à suivre dans notre infographie :

 

L'investissement dans les résidences de tourisme a été encouragé par divers dispositifs fiscaux, dont la "Loi Demessine" (1999-2010) et le "Censi-Bouvard" (2009-2021). Ces stratégies impliquaient l'achat d'un bien dans une résidence de tourisme suivi d'un bail commercial avec un exploitant d'au moins 9 ans.

LES CLAUSES CONTESTÉES ET L'ÉVOLUTION LÉGISLATIVE

Pour sécuriser l'investissement, les contrats incluaient souvent une clause où l'exploitant renonçait à son droit au renouvellement du bail et à toute indemnité d'éviction en cas de congé sans offre de renouvellement. Bien que la validité de cette clause ait été remise en question, la prescription de 2 ans en matière de bail commercial offrait une protection. La loi "Pinel" de 2014 a changé la donne en considérant ces clauses comme non écrites, même après la prescription de 2 ans. La Cour de cassation a récemment confirmé cette position, même pour les baux conclus avant la loi "Pinel".

UNE APPLICATION RÉTROACTIVE ET SES CONSÉQUENCES

Dans un cas particulier, un bail commercial de 2002 a été impacté par cette évolution. Un congé a été délivré en septembre 2014, postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi "Pinel", permettant au locataire de contester avec succès la clause de renonciation à l'indemnité d'éviction (Cass.3^ème civ. 16 novembre 2023, N° 22-14.091).

Ainsi, les propriétaires qui envisageaient la fin de leur investissement sans pénalité se retrouvent désormais obligés de verser une indemnité d'éviction à l'exploitant, parfois après des procédures longues et coûteuses. Cette réalité peut considérablement réduire, voire annuler, la rentabilité de l'investissement immobilier dans les résidences de tourisme.

La gestion du dépôt de garantie et des dettes locatives peut parfois être délicate. Dans cet article, nous explorons les subtilités de ce processus, mettant en lumière des éléments cruciaux pour les propriétaires et les locataires. Focus sur la loi ALUR de 2014 et ses implications dans un contexte où la dette locative dépasse le montant du dépôt de garantie, de sorte que sa non-restitution n'entraîne pas de pénalités de retard.

LA LOI ALUR ET LES SANCTIONS POUR NON-RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

La loi ALUR, promulguée en 2014, introduit un mécanisme dans l'article 22 de la loi de 1989 sanctionnant les bailleurs qui ne restituent pas le dépôt de garantie dans les délais légaux. L'article stipule : « À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Cependant, la loi ne prévoit pas explicitement le cas où aucun dépôt de garantie n'est à restituer.

DÉDUCTIONS SUR LE DÉPÔT DE GARANTIE : RISQUES POUR LE BAILLEUR

Bien que la loi ne soit pas un guide exhaustif, elle permet au bailleur de procéder à une analyse personnelle de la dette locative et d'effectuer des déductions unilatérales sur le dépôt de garantie. Cependant, cette démarche n'est pas sans risques. Si le tribunal confirme les déductions, aucune obligation de restitution du dépôt de garantie n'a existé, et aucune pénalité n’est donc due, (Cass.3^ème civ. 26 octobre 2023 n° 22-20.183). En revanche, si le tribunal rejette les imputations, le bailleur devra rembourser le solde avec des pénalités de retard, comme illustré dans une affaire récente (Cass.3^ème civ. 22 juin 2022 n° 21-14.525).

En conclusion, la gestion du dépôt de garantie et des dettes locatives requiert une compréhension approfondie de la loi ALUR et des risques associés. Propriétaires et locataires doivent être conscients des subtilités juridiques pour éviter des complications futures.

 

Comme tout principe, la durée légale des baux d’habitation loués nus comporte son exception.

Ce podcast vous livre les conditions d’une durée réduite.

L'aide allouée à l'embauche d'un alternant est prolongée pour 2024. Retrouvez les dispositions applicables dans le présent flash info.

Suite à la hausse du SMIC à 11,65 € brut horaire, veuillez trouver ci-joint le flash info relatif à la grille des salaires applicables au 1er janvier 2024

SNPI Campus, sera présent au Salon du Lycéen et de l’Étudiant qui se tiendra à Paris Expo Porte de Versailles du 02 au 04 février 2024.

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Le ramonage de la cheminée est obligatoire de façon à éviter les risques d’incendie ou d’intoxication.

L’article L.2213-26 du code général des collectivités territoriales prévoit que « Le maire prescrit que le ramonage des fours, fourneaux et cheminées des maisons, usines, etc., doit être effectué au moins une fois chaque année. » 

Le décret du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation a créé l’article R.1331-71 du code de la santé publique lequel prévoit que le ramonage des conduits de fumées et des tuyaux de raccordement est effectué au moins tous les douze mois. 

Désormais, l’obligation de ramonage doit être remplie sur une période de douze mois et non plus par année civile comme auparavant. 

À titre illustratif, si un ramonage a eu lieu le 12 septembre 2023, le prochain ramonage devrait intervenir avant le 12 septembre 2024.

À noter que le règlement sanitaire départemental, un arrêté préfectoral ou municipal pourrait prévoir des dispositions plus restrictives, à savoir par exemple, une obligation de ramonage deux fois par an dont une pendant la période de chauffe.

L'importance de faire appel à un professionnel

D’une manière générale, les textes imposent de confier sa réalisation à une entreprise qualifiée laquelle remettra un certificat de ramonage à l’issue de l’opération. Ce certificat pourra, notamment, préciser quels sont le ou les conduits ramoné(s) et attestera, entre-autre, de la vacuité du conduit sur toute sa longueur. 

L’utilisation de bûche de ramonage est à proscrire. 

En effet, en cas d’incident provenant de la cheminée, l’assureur multirisques habitation sollicitera le certificat réalisé par la société de ramonage. 

À défaut, une minoration ou déchéance de la garantie pourrait être appliquée par l’assureur.

En matière de vente, le certificat de ramonage n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est recommandé de le produire afin d’éviter tout contentieux par la suite. 

A qui revient la responsabilité du ramonage ?

Lorsque le logement est loué à titre de résidence principale (vide ou meublé), lors de l’entrée dans les lieux, le bailleur doit s’assurer du bon état des conduits de cheminée. En revanche, en cours de bail, il appartient au locataire de faire réaliser le ramonage et ce, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987. Attention : une attestation sur l’honneur du locataire qui précise qu’il a fait lui-même le ramonage n’a aucune valeur. 

En cas de conclusion d’un bail relevant des dispositions du code civil, il convient de se référer aux dispositions du bail pour savoir à qui incombe le ramonage sachant qu’en cas de location saisonnière, le bailleur doit délivrer un logement en bon état de réparation. 

Au sein d’une copropriété, les coffres ou gaines de cheminées sont présumés parties communes sauf clause contraire dans le règlement de copropriété. Le ramonage relève de l’entretien courant, le syndic doit donc veiller à ce que ledit ramonage soit réalisé par une entreprise spécialisée et selon la périodicité prévue aux termes des textes applicables (RSD, arrêté municipal ou préfectoral.)

Le défaut de ramonage constitue une contravention sanctionnée par une amende de troisième classe pouvant aller jusqu’à 450€ (article 131-13 du code pénal).

Au regard de ce qui précède, si vous voulez que le Père Noël conserve son costume intact, il ne vous reste plus qu’à préconiser à vos propriétaires et locataires de faire réaliser le ramonage de leur cheminée d’ici le 24 décembre.