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2023/03 - BULLETIN D'INFORMATIONS
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ALLO, ALLO, Y A-T-IL QUELQU’UN LÀ-HAUT ?
Retrouvez ci-dessous la tribune d'Alain DUFFOUX, président du SNPI, dans le dernier numéro du magazine d’information des professionnels de l’immobilier Expression (n°95, Nov./Déc. 2023).
La crise immobilière est mondiale. Rien ne sert de reporter intégralement la faute sur nos gouvernants puisque cette crise touche l’ensemble du globe.
Pour autant, ils sont coupables ; oui coupables de négligence et de ne rien faire pour cesser d’aggraver la situation des générations de Français qui sont et seront, plus encore demain, sacrifiées.
Au moment où ces lignes sont écrites, rien n’est encore fait et aucune décision significative n’est engagée ! Le gouvernement pourrait pourtant décider de la mise en place immédiate de mesures facilitant le redémarrage des transactions immobilières... Il semble que la cheffe du gouvernement n’ait pas encore pris la mesure de l’impact de cette crise !
Après avoir ouvert toutes les vannes pendant la Covid, le gouvernement coupe aujourd’hui le robinet sans discernement.
La chute des ventes immobilières entraîne des pertes financières directes immenses pour l’État. Ces pertes de recettes sont le résultat des faillites d’entreprises dans la promotion, dans les agences immobilières, chez les artisans, les fournisseurs d’équipement pour la construction et la rénovation, mais aussi les études notariales, les géomètres, les diagnostiqueurs, les annonceurs, les déménageurs, les assureurs, les banques, les fabricants de meubles et d’électroménagers... et par conséquent les commerces alimentaires, les restaurants, les transports, les voyagistes, les hôteliers... la liste est trop longue ! Mais pour finir nous aurons bel et bien une économie qui se sera effondrée et un taux de chômage qui repartira à la hausse de plus belle.
Soutenir l’immobilier c’est soutenir l’économie dans son ensemble, mais également préserver les emplois afin d’éviter une crise sociale majeure.
Les générations sacrifiées
La loi climat et résilience, qui impose aux bailleurs de réaliser des travaux visant à rendre les logements moins énergivores et plus décents, implique que si ces travaux ne sont pas exécutés, ces logements soient bannis du marché de la location.
Alors que le logement est l’alpha et l’oméga de la vie, nos gouvernants s’y attaquent. Oui l’État veut sacrifier des générations de bailleurs. Depuis des siècles, l’être humain développe, crée, industrialise, rapproche les hommes et les pays, facilite les communications, produit plus pour nourrir plus de monde, invente et innove sans cesse pour vivre mieux... Mais inévitablement pour faire cela, alors que la population mondiale ne cesse de croître, nous consommons et polluons.
C’est ainsi... et le logement n’est qu’une des pierres, parmi bien d’autres, de cet édifice du monde moderne dans lequel nous vivons. Une petite pierre d’ailleurs puisque les plus gros pollueurs, selon les dernières études publiées, sont les industriels du vêtement, le transport maritime, l’automobile et la fabrication des batteries des véhicules électriques... les vaches... et la liste est longue avant d’en arriver au logement.
Et pourtant, le chef de l’État, accompagné de la Présidente de l’Europe sont partis en guerre contre les propriétaires, responsables selon eux de la plupart des dysfonctionnements climatiques actuels.
OÙ SONT LES DÉCIDEURS ? CONDITIONS ACCÈS CRÉDIT - REPORT CALENDRIER
Ils ont décidé que les Européens et les Français au 1er chef, devaient montrer le chemin au reste du monde et se voir auréolés du titre de leader de la transition énergétique quitte à s’enfoncer plus encore dans la crise ! Il est si facile de s’en prendre à des catégories de population qui ne peuvent que subir. Longtemps, les automobilistes étaient les vaches à lait, et bien ils ne sont plus les seuls.
Alors que pendant des décennies on a expliqué, à juste titre, que l’investissement dans la pierre était un investissement de bon père de famille, les bailleurs sont aujourd’hui pris au piège. Ils devront engager de lourds travaux afin d’être compatibles avec le monde de demain !
Le constat de la situation est pourtant simple à faire : les diagnostics sont d’une fiabilité plus que relative et leurs critères sont d’ailleurs insensés. Les entrepreneurs, susceptibles d’exécuter ces travaux, n’ont à ce jour pas ou peu de personnels qualifiés pour les réaliser. Le coût des matériaux s’emballe et pour couronner le tout, les taux d’intérêt flambent, renchérissant d’autant la facture pour ceux qui souhaiteraient emprunter.
La conséquence est telle que, à force de les maltraiter, les bailleurs se rebiffent et plutôt que d’engager des travaux importants et financièrement lourds, décident massivement soit de conserver leurs biens vides soit de les vendre, asséchant plus encore le marché locatif ! Tout cela sans compter les bailleurs, souvent âgés, qui n’obtiendront pas leurs financements, ou bien encore la décision des banques de ne pas financer les acquisitions de biens classés F ou G.
Ils sont dans la rue
Inévitablement, les candidats locataires souffrent des conséquences de ces mesures drastiques et la rareté des logements à louer ne cesse de croître. Il existe même des candidats locataires prêts à louer sans même visiter le bien proposé ! Nous allons bientôt les appeler les GILETS PIERRE et ils vont prochainement descendre dans la rue afin d’exprimer leur colère.
La rue, nous le savons, est mauvaise conseillère, source de débordement et terreau des anti-républicains ! Le SNPI s’était vu confier une mission par la CPME à l’automne dernier, afin de trouver les moyens d’éviter une crise majeure du logement qui, de facto, impacterait les salariés. Et bien le rapport rendu fin d’année 2022 et dont les résultats ont circulé en 2023 n’a reçu aucun écho de nos gouvernants.
L’Europe, une fois de plus, lumière du monde, se tire une balle dans le pied en imposant aussi rapidement et massivement des mesures impossibles à « digérer » par nos concitoyens et nos entreprises ! Après les 35 heures, avec une administration pléthorique et une dette abyssale, nous nous engageons maintenant dans la loi climat et résilience !
« Nous demandons donc en priorité le report des contraintes pesant sur la rénovation des bâtiments. L’urgence impose de permettre aux locataires de trouver un toit. Nous demandons que l’État prenne à sa charge le coût de la rénovation des logements sur lesquels il a encaissé des impôts et taxes depuis trop longtemps, sans qu’à aucun moment il n’avertisse les propriétaires du caractère obsolète et polluant de ces logements. »
Le ministre de l’Économie, Bruno LEMAIRE, semble bien le seul à avoir compris les enjeux et malheureusement isolé face aux jusqu’au boutistes. Espérons qu’avec les professionnels et consommateurs il trouve une voie raisonnable afin de surmonter cet obstacle majeur.
En complément, pour agir contre la crise de l’immobilier et tenter de détendre le blocage actuel, nous proposons des mesures de première urgence :
« Nous demandons au Gouvernement la suppression, pendant 24 mois, des droits de mutation pour les primo accédants d’un logement en résidence principale.
Nous demandons aux banques un assouplissement des critères d’octroi des prêts.
Nous demandons aux banques de baisser leurs marges sur les prêts immobiliers pour permettre aux français un accès plus facile au crédit immobilier.
- Nous demandons la possibilité de transfert des crédits lors de l’achat d’un autre bien immobilier. En effet, en cas de vente d’un bien le crédit peut être reporté sur le nouveau bien aux conditions antérieures. Le surplus d’emprunt se fera, bien entendu, aux conditions actuelles du marché. »
Ces mesures ne résoudront pas l’ensemble de nos problèmes mais elles enverront un signal fort et permettront à minima un volume de transactions significatif qui redonnera du souffle à toute une filière.
Ayons le courage d’oser. Le silence est assourdissant et le mutisme que nous avons pu observer ces dernières années n’est plus tenable. Comme disait la marionnette des Guignols représentant le Président Jacques Chirac, « Putain, trois ans c’est long ».
FIER D’ÊTRE À VOS CÔTÉS DEPUIS 60 ANS
Depuis 60 ans, le SNPI s'engage aux côtés des professionnels immobiliers, veillant à leurs intérêts et les guidant dans l'exercice de leur métier. Premier Syndicat Français de l’Immobilier, le SNPI est une organisation totalement consacrée à la défense des intérêts de ses adhérents et leur apporte des supports humains et technologiques.
Le SNPI offre à ses membres une assistance juridique en droit immobilier et social, ainsi que ses solutions dédiées d’assurances et de garanties, grâce à sa filiale VHS Assurances. SNPI Campus, établissement privé d’enseignement technique supérieur forme ses adhérents (Loi Alur et VAE), et propose aux plus jeunes un BTS Professions Immobilières.
Le SNPI est devenu un interlocuteur reconnu au niveau national et international. Être adhérent au SNPI est un gage de sérieux et confère une crédibilité auprès du grand public.
Le SNPI est là pour vous accompagner vers le succès, rejoignez-nous dès maintenant !
N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir des informations détaillées et des conseils pour rejoindre notre organisation.
LES MÉTIERS DU SNPI
Le SNPI représente et défend les intérêts des professionnels qualifiés dans le secteur immobilier :
- Agents immobiliers
- Administrateurs de biens
- Syndics de copropriété
- Experts immobiliers
- Agents commerciaux
Avec plus de 14 821 entreprises adhérentes, le SNPI est le premier syndicat français de l’immobilier.
LES SERVICES DU SNPI
Le SNPI propose de nombreux services, inclus dans le prix unique de l’adhésion :
- Service juridique
- Formation
- Solutions digitales
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- Modèles d'imprimés numériques
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- Médiateur
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Découvrir en détail les services du SNPI
ENVIE DE NOUS RENCONTRER ?
Le SNPI sera présent sur les évènements phares de l’immobilier : le salon RENT et le Salon de la Copropriété, qui auront lieu simultanément à Paris Expo Porte de Versailles, les 08 et 09 novembre 2023. Notre équipe sera présente pour partager son expertise et répondre à toutes vos questions. N’hésitez pas à venir nous rendre visite.
LE ZOOM IMMO PRO DU SNPI : Le renouvellement du bail commercial à l’initiative du bailleur
Nous poursuivons notre série de podcasts qui vise à présenter de manière simplifiée, les mécanismes de fin et de renouvellement du bail commercial.
Il s’agit dans celui-ci de décrire la procédure légale de renouvellement initiée par le bailleur.
DOSSIER LOCATAIRE : PROTÉGER LES DOCUMENTS D’IDENTITÉ
Le phénomène d’usurpation d’identité est en plein essor ces dernières années, de sorte que les candidats acquéreurs/locataires craignent de confier aux agences immobilières des copies ou scan de leurs documents d’identité.
Le gouvernement a mis en place plusieurs outils accessibles au public et qui permettent de protéger les documents d’identité.
Ils sont actuellement en version « beta » mais sont opérationnels.
Découvrons en détail ces nouveaux outils.
FILIGRANEFACILE : FILIGRANE PERSONNALISÉ EN 5 MINUTES
Filigrane facile qui, comme son nom l'indique, permet d’insérer un Filigrane sur le document d’identité, ce qui rend plus difficile une fraude.
Quel est son fonctionnement ? L’usager dépose son document sur la plateforme, choisit le texte qu’il souhaite apposer par-dessus, clique sur le bouton « Ajouter le filigrane », puis « Télécharger le document filigrané » et il récupère une copie de son document recouvert de filigranes.
Il peut par la suite le transmettre par tout moyen en limitant le risque d’usurpation d’identité.
FRANCE IDENTITÉ : L’APPLICATION POUR DÉMATÉRIALISER SA CARTE D’IDENTITÉ
« France identité » est une application qui permet de fournir un justificatif d’identité à usage unique, généré directement dans l’application au format PDF (signé électroniquement). Une fois le document prêt, l’utilisateur pourra le partager en toute sécurité (par sms, e-mail, applications de messagerie, etc.).
Cependant, ce service suppose :
- D’avoir la nouvelle carte nationale d‘identité – délivrée depuis août 2021 ;
- D’avoir plus de 18 ans ;
- D’avoir un téléphone Android (> 8) disposant de la technologie NFC ou un iPhone (> iOS 16) ;
- De résider sur le territoire national.
Le justificatif d’identité est un document authentique signé par l’État. Il est à usage unique et sécurisé. Son utilisation est restreinte :
- Seul le destinataire renseigné peut exploiter les données (via un service de vérification) ;
- Pour le seul motif saisi ;
- Et sur la seule période de validité choisie.
Une vidéo de présentation de France Identité est disponible pour bien comprendre son fonctionnement.
FILIGRANEFACILE et France IDENTITÉ apportent des solutions innovantes pour renforcer la sécurité des justificatifs d’identité, tout en facilitant leur transmission sécurisée. Avec l’utilisation de ces outils, les candidats acquéreurs/locataires auront moins de scrupule à vous justifier de leur document d’identité.
VERS DES COPROPRIÉTÉS PLUS VERTES : PANNEAUX PHOTOVOLTAÏQUES
Pour faire face au réchauffement climatique, à l’amélioration de la performance énergétique des immeubles et à l’envolée des coûts des énergies fossiles, l’installation de panneaux photovoltaïques est de plus en plus envisagée par les copropriétaires. Au-delà des avantages environnementaux, les copropriétés peuvent ainsi produire leur propre électricité et même la revendre à un tarif préférentiel. Dans cet article, nous allons explorer cette solution pour des copropriétés plus vertes et plus responsables.
LOI N°65-557 : TRAVAUX D’ÉCONOMIE D’ÉNERGIE FACILITÉS
La prise de décision pour réaliser ces travaux a été facilitée par la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte qui a abaissé les règles de majorité pour la réalisation de travaux d'économie d'énergie désormais relevant de la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Ainsi, lorsque le projet est sollicité par le syndicat des copropriétaires, il doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale pris à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (art. 24 k. de la loi du 10 juillet 1965). Ces travaux peuvent comprendre des travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.
COPROPRIÉTÉ ET PANNEAUX PHOTOVOLTAÏQUES : POINTS CLÉS
Le projet de résolution devra aborder plusieurs points pour l’installation des panneaux photovoltaïques :
- Le type d'installation ;
- Le budget d'aménagement ;
- Les prestataires à engager ;
- La localisation des équipements ;
- La finalité des panneaux solaires (autoconsommation ou vente) ;
- Les répartitions énergétiques en cas d'autoconsommation.
Précision : Les frais d'installation, de fonctionnement et d'entretien des panneaux photovoltaïques doivent être répartis entre les copropriétaires en fonction du critère dit de l'utilité objective puisqu’il s’agit d’équipements (art. 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’assemblée des copropriétaires devra voter la répartition de ces charges.
Il conviendra de modifier le règlement de copropriété afin d’intégrer ce nouvel équipement et la répartition des charges afférentes.
LES NOUVELLES RÉGLEMENTATIONS POUR LA REVENTE D’ÉLECTRICITÉ PHOTOVOLTAÏQUE
Depuis l’Arrêté du 6 octobre 2021 fixant les conditions d'achat de l'électricité produite par les installations implantées sur bâtiment, hangar ou ombrière utilisant l'énergie solaire photovoltaïque, d'une puissance crête installée inférieure ou égale à 500 kilowatts telles que visées au 3° de l'article D. 314-15 du code de l'énergie et situées en métropole continentale, la revente d’électricité se fait dans le cadre d’un contrat d’achat sans appel d’offres préalable.
INSTALLATION DE PANNEAUX SOLAIRES PAR UN COPROPRIÉTAIRE : LES RÈGLES À RESPECTER
Dans le cas où un copropriétaire souhaiterait installer des panneaux photovoltaïques sur une de ses parties privatives (terrain, balcon, terrasse, toiture…), il a la liberté de le faire sous réserve de ne porter atteinte ni aux droits des copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble (art. 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).
En revanche, si son installation affecte les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble tout en étant conforme à sa destination, il devra adresser au syndic un projet de résolution (caractéristiques de son installation, localisation, plans…) pour la prochaine assemblée générale afin d’obtenir l’aval du syndicat des copropriétaires.
Pour ce faire, son projet devra obtenir la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25 b. de la loi du 10 juillet 1965). En cas d'atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires, l'installation devra être votée à l'unanimité.
LE SNPI PRÉSENT SUR LES SALONS RENT ET DE LA COPROPRIÉTÉ 2023
Le SNPI participera aux salons RENT et de la Copropriété, organisés simultanément à Paris Expo Porte de Versailles, les 08 et 09 novembre prochains.
Venez rencontrer nos équipes pour échanger sur vos besoins et vous tenir informé des dernières tendances
RENT : SALON DE L’INNOVATION ET DE LA PROPTECH
Le Salon RENT (Real Estate & New Tech) est un événement majeur pour tous les professionnels de l'immobilier qui souhaitent découvrir les dernières tendances et innovations en matière de digitalisation dans leur domaine d'activité. Cette année encore, le Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI) sera présent sur ce salon, pour informer les visiteurs sur ses missions, son rôle et ses actions en faveur des professionnels de l'immobilier.
Pour le SNPI, l’innovation est une valeur fondamentale. Nous sommes particulièrement fiers de sponsoriser le Trophée de l’Innovation, et de mettre en lumière les solutions innovantes qui contribuent à faire avancer notre secteur.
SALON DE LA COPROPRIÉTÉ ET DE L’HABITAT
Le Salon de la Copropriété et de l’Habitat est un événement dédié aux copropriétaires et aux professionnels de l'immobilier. Durant deux jours, les visiteurs pourront notamment découvrir des solutions concrètes pour la rénovation globale des copropriétés.
Le SNPI disposera également d’un stand dans le cadre de cet événement. Les visiteurs pourront y rencontrer des membres de l’équipe pour échanger sur leurs questions et besoins, mais également découvrir l'offre de formation et les services proposés.
RENT : TROPHÉE DE L’INNOVATION 2023
Le Trophée de l'Innovation récompense les projets d'entreprises les plus prometteurs du secteur immobilier, en adéquation avec les valeurs et les ambitions de la profession. Le SNPI, sponsor de l'événement et Alain Duffoux, Président du jury, sont fiers de soutenir l'innovation et le dynamisme des acteurs de la Proptech.
LE JURY
Le jury, présidé par Alain Duffoux, se compose de professionnels reconnus, d’entrepreneurs et d’experts financiers
LES PROJETS D’ENTREPRISE MIS À L’HONNEUR
Ce concours est ouvert à toutes les entreprises, françaises et internationales, exposantes au salon RENT 2023, et proposant des solutions opérationnelles pour les professionnels de l'immobilier. Plus que l’innovation, le Trophée récompensera un projet d’entreprise, afin d’encourager l’esprit entrepreneur, créatif et visionnaire.
La phase de candidature prendra fin le 11 octobre 2023, suivie d'une sélection parmi les demi-finalistes par le jury. Les deux derniers finalistes présenteront ensuite leur projet devant les professionnels du métier lors du salon RENT 2023, qui voteront pour leur innovation préférée.
Le prix sera remis par Alain Duffoux, le mercredi 08 novembre.
VICE CACHÉ : UNE VENTE QUI COÛTE CHER AUX VENDEURS DE MAUVAISE FOI
Dans cette affaire, la justice a statué que les vendeurs étaient coupables de négligence en ne révélant pas les fissures causées par la sécheresse et les mouvements du sol. En effet, ils ont même tenté de les dissimuler en les comblant. Par conséquent, ils ont été condamnés à assumer les frais de reconstruction du pavillon, accusés de malhonnêteté.
CHRONOLOGIE DES FAITS
Par acte du 13 septembre 2011, Mme C a acquis une maison d'environ 53 m², sur un terrain de 1730 m², au prix de 148.000 € en Provence.
Deux mois après la vente et suite à de fortes pluies, l’acquéreur constate l'apparition d'une fissuration intérieure et extérieure. L'expert mandaté par l'assureur conclut que les désordres étaient antérieurs à l'achat et qu'ils avaient été partiellement masqués par la réalisation d'un enduit sur de la fibre.
Les vendeurs contestent formellement. Ils précisent que le ravalement est intervenu en octobre 2009; qu’ils ont demandé au maçon de procéder à la réfection des façades pour un montant de 3806 €; que Mme C a acheté une maison vieille de plus de 40 ans ; que le prix en a tenu compte; qu' ils n'ont jamais caché la situation à Mme C qui a pu voir des fissures apparentes intérieures ; que les phénomènes météorologiques intenses et exceptionnels de 2011 ont manifestement déstabilisé la maison en raison de sa vétusté, de son implantation en pente et de la qualité du sol.
CONCLUSIONS DES EXPERTISES
Une expertise judiciaire est ordonnée. L'expert judiciaire indique que la maison date de 1976 ; que les vendeurs ont fait leur acquisition en 2009 au prix de 100.000 € ; il ajoute que ses propres observations établissent que les enduits ont été refaits début 2011.
Il indique dans son rapport « nous avons clairement observé le rebouchage au mortier de cette fissuration, ainsi que la présence d'armatures en fibres sur des couches de mortier récentes, ce qui met incontestablement en évidence que les fissures actuelles ont une origine antérieure à la vente et qu'elles ont été masquées ».
Une investigation géotechnique relève la fissuration généralisée et indique que la maison se situe sur un secteur sujet à des mouvements de terrain et aux phénomènes de retrait -gonflement des sols ; que le terrain superficiel est un limon sablo-graveleux jusqu'à 4 m, reposant sur un argile compact sur lequel des circulations d'eaux occasionnelles et aléatoires peuvent se produire ; que l'ouvrage a été identifié, en faisant un puits, comme présentant un soubassement en béton armé de 0,25 m d'épaisseur qui ne paraît pas reposer sur de véritables fondations ; et qu'il convient d'effectuer une reprise en sous-oeuvre de l'ouvrage par micro pieux ancrés dans les argiles très compactes.
CONDAMNATION
La Cour d’appel (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 20 juin 2023, n° 22/15824) conclut que par leurs travaux de réfection destinés à dissimuler les défauts du bien vendu, la mauvaise foi des vendeurs est établie, et qu'ils ne peuvent dès lors prétendre au bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés figurant à l'acte.
L'expert judiciaire a chiffré les travaux à effectuer, consistant en une reconstruction totale, à la somme de 118.600 €, que les vendeurs sont condamnés à payer à l'acquéreur à titre de restitution de la partie du prix correspondant au coût des travaux de reprise.
Les vendeurs de mauvaise foi ont en outre été condamnés à des dommages-intérêts de 22.000 euros.