Veuillez trouver ci-joint le flash info relatif à la grille des salaires applicables au 1er mai 2023 : pour la branche de l'Immobilier, suite à la hausse du SMIC ; pour la branche des gardiens et employés d'immeuble, suite à...

S’il ne fait aucun doute que dans le cas d'un logement comportant une seule pièce principale, la surface habitable doit être au moins égale à 9 mètres carrés, des questions se posent à propos de la superficie des chambres des appartements ou maisons.

Ce podcast est l’occasion de faire un point sur une opinion fausse largement répandue dans le public.

En France, les rapports locatifs entre propriétaires et locataires de logements d'habitation occupés à titre de résidence principale sont régis par la loi du 6 juillet 1989.

La fixation du loyer est en principe libre.

Pour autant, la multiplication des textes législatifs et règlementaires est venue atténuer ce principe, voire le faire quasiment disparaître.

En effet, la création de zones (tendues ou non tendues) ainsi que les dispositions relatives à la performance énergétique des logements a eu pour conséquence de créer une multitude de contraintes pour le bailleur, à tel point que le principe est devenu exception.

 

Règles de fixation du loyer d’un logement d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : zones tendues

 

Les zones tendues sont principalement situées dans les grandes villes et leurs périphéries, ainsi que dans certaines régions très attractives.

 

Blocage des loyers en cas de relocation

 

Introduite par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), cette mesure permet de limiter les hausses de loyers lors d'un changement de locataire. En cas de relocation d’un logement, elle consiste à appliquer le dernier loyer réclamé au précédent locataire, éventuellement révisé selon IRL si aucune révision n’est intervenue depuis les 12 derniers mois.

Deux exceptions à ce principe sont prévues :

• Si le loyer est manifestement sous-évalué ;

Dans cette hypothèse, le loyer peut être augmenté à hauteur de la moitié de la différence entre le montant des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

• Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont été réalisés depuis la conclusion du contrat initial ou depuis son renouvellement avec l’ancien locataire d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ;

Dans cette hypothèse, le loyer peut être augmenté à hauteur de 15% maximum du coût réel des travaux TTC.  

En complément d’information, retrouvez notre Flash infos annuel ou pour 2022/2023 « Plafonnement des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés ».

 

Encadrement expérimental des loyers fixés par commune

 

La loi ELAN a mis en place à titre expérimental d’un dispositif d’encadrement local des loyers (article 140). 

Sont concernées les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.

Le Représentant de l’Etat dans le département fixe chaque année par arrêté, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré.

Le loyer doit donc être fixé eu égard au prix par m² selon la surface habitable.

 

Règles de fixation du loyer d’un logement d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : Zones non tendues

 

Le loyer est librement fixé par le bailleur.  

Depuis le 24 août 2022, ce principe est toutefois à nuancer lorsque le logement est énergétiquement classé F ou G.

En effet, dans cette hypothèse, le loyer de relocation doit être égal au loyer appliqué au précédent locataire.

 

ZONE NON TENDUE OU ZONE TENDUE : LES ÉTAPES de fixation du loyer

 

La multiplication des législations rend de plus en complexes la fixation des loyers. A titre illustratif, en zone tendue un logement peut se voir appliquer à la fois la règlementation sur le blocage des loyers en cas de relocation et l’encadrement des loyers fixé par arrêté préfectoral sans évoquer le fait qu’il puisse également être classé énergétiquement en G.

 

Découvrez à travers ce legal design, les étapes et règles de fixation du loyer d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

 

ARTICLE 15 LOI ALUR, NOTION D’ACQUISITION : NOUVELLE INCERTITUDE

 

La loi ALUR, en 2014, a renforcé les droits du locataire dont le logement est vendu occupé.

Son article 5, est venu modifier l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui comprend les règles relatives à la délivrance des congés, notamment dans le cas d’un bien occupé. Des précisions importantes, apportées dans le but d’améliorer les rapports locatifs. Cependant, la « notion d’acquisition », est, dès le début, venue perturber ces modifications. Dans le cas d’une acquisition faite à titre gratuit, comme dans le cas d’une succession, les dispositions de l’article 15 sont-elles identiques à une acquisition à titre onéreux ?

 

LES MODIFICATIONS DE L’ARTICLE 15 EN CAS D’ACQUISITION D’UN BIEN OCCUPÉ

 

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit désormais qu’en cas « d’acquisition d’un bien occupé » :

 

– Lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après l’acquisition, le bailleur peut donner congé pour vendre au terme du contrat de location ;

– Lorsque le terme du contrat de location intervient moins de 3 ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

– Lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration du délai de 2 ans à compter de la date d’acquisition.

 

LE DÉBAT ET LES CONTRADICTIONS DE LA « NOTION D’ACQUISITION »

 

A l’époque, un débat doctrinal est intervenu concernant cette notion « d’acquisition ».

Certains, tel que le CRIDON, ont considéré que seules les acquisitions à titre onéreux étaient concernées.

 

D‘autres, comme la Chambre des Huissiers de Paris, ont considéré au contraire que l’ensemble des acquisitions, qu’elles soient à titre onéreux ou gratuit, étaient concernées.

Très attendue, une première décision est intervenue en 2019. Un arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 12 mars 2019 a, en effet, indiqué qu’en cas d’héritage, le renouvellement et la prorogation du bail prévus à l’article 15 ne s’appliquait pas à l’héritier, en raison de la nature particulière de la dévolution successorale, qui intervient par l’effet des règles légales la gouvernant et sans autre manifestation de volonté que l’acceptation (Cour d’Appel de Paris, 12 mars 2019 : n°16/17263)

Patatras, quatre ans plus tard, la même juridiction vient énoncer le contraire :

« Il ne résulte pas du texte précité que les conditions énoncées ne s’imposent qu’aux acquéreurs à titre onéreux d’un bien occupé et non aux acquéreurs à titre gratuit, comme c’est le cas en l’espèce ; il n’y a donc pas lieu d’ajouter à la loi, protectrice des droits du locataire, une condition qu’elle ne contient pas » (Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 3, 6 octobre 2022, n° 20/04688)

En attendant une décision de la Cour de Cassation , en cas d’acquisition du bien occupé, que ce soit par mutation à titre gratuit ou onéreux, il conviendra de respecter ces fameuses conditions de l’article 15 lors d’un congé donné au locataire.

Instituée par la loi marché du Travail de 2022, les conditions d'application de la présomption de démission, qui n'ouvre plus droit à indemnité chômage, viennent d'être fixées par décret. Retrouvez les modalités d'application dans le...

Comment la crise française du logement impacte directement les professionnels de l’immobilier : Lettre ouverte au Ministre.

Une grave crise du logement se profile en France, et avec elle, se dégrade la situation des professionnels de l’immobilier directement impactés.

Dans ce contexte M. Duffoux, Président du SNPI, a une nouvelle fois alerté, le 17 avril 2023, M. Klein le Ministre du Logement, et fait un constat des dysfonctionnements qui sont à l’origine des répercussions que subissent les professionnels des métiers de l’immobilier.

 

Vous trouverez ci-dessous une copie de la lettre.

 

LIRE LE COURRIER

Les litiges qui opposent l’acquéreur en viager et ses héritiers donnent parfois lieu à des histoires qui rappellent les plus belles nouvelles de Maupassant.

Dans la nouvelle ayant pour titre « le petit Fût » Maître Chicot convainc la mère Magloire de lui vendre sa ferme en viager. Au bout de trois ans d’attente, finissant par perdre patience, il lui offre un fût de « fine », de sorte qu’après s’être enivrée, elle finit par succomber.

Les apparences étant parfois trompeuses, il n’y a pas toujours malice de l’acquéreur et absence d’aléa sur plan juridique.

 

Dans une affaire jugée récemment par la Cour de cassation, le vendeur en viager souffrait de diabète de type II, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique avec dialyse quatre fois par jour à domicile. Il décède 3 mois après la vente. Le décès ne résulte pas directement de ses diverses maladies chroniques, mais des suites d’une chute accidentelle (Maupassant aurait certainement envisagé que l’acquéreur ait ourdi les conditions propices à cette chute !).

Ni la Cour d’appel, ni la Cour de cassation n’a admis la demande des héritiers du vendeur en nullité de la vente pour défaut d’aléa.

La Cour de cassation rappelle que l’aléa existe dès lors qu’au moment de la formation du contrat, les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront parce que celui-ci dépend d’un événement incertain. En l’espèce, plusieurs arguments ont plaidé en faveur de la reconnaissance d’un aléa.

• Le décès résultait d’une chute
• Aucun élément ne démontrait que le décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente en raison de l'insuffisance rénale au stade terminal dont le vendeur était atteint, état qui n'équivalait pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont il bénéficiait à domicile
• Il n'était pas établi que l’acquéreur disposait de connaissances médicales et savait que l'état de santé de la venderesse compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère en dépit de leurs liens de proximité.

L’aléa est sauf, l’honneur c’est encore une autre question…

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 janvier 2023, 21-24.862

 

CRÉDIT D’IMPÔT : FORMATION DES DIRIGEANTS D’ENTREPRISE

Comme l’an passé, les entreprises qui exposent des dépenses pour former leurs dirigeants peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt égal au produit du nombre d’heures de formation par le taux horaire du SMIC, dans la limite de 40 heures par année civile et par entreprise. 

Ce crédit d’impôt, doublé pour certains par la Loi de Finances pour 2022, est prolongé par la Loi de Finances pour 2023 (article 46 Loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2023) pour permettre la prise en compte des formations effectuées jusqu’au 31 décembre 2024.

 

CHAMP D’APPLICATION DU CRÉDIT D’IMPÔT

 

Les bénéficiaires du crédit d’impôt

Ce crédit d’impôt pour dépenses de formation des dirigeants d’entreprise est un dispositif applicable aux dirigeants de toutes les entreprises relevant d’un régime réel d’imposition sur les bénéfices (impôt sur le revenu ou sur les sociétés). Ce dispositif s'applique aux dépenses de formation de tous les chefs d’entreprise au sens large :

• Entrepreneur individuel ;
• Gérant de société ;
• Président (président du conseil d’administration ou président du directoire notamment) ;
• Administrateur ;
• Directeur général ou membre de sociétés par actions.

 

Nota : En revanche, ce dispositif n'est pas applicable aux micro-entrepreneurs, leur régime d’imposition les excluant des bénéficiaires.

 

Les formations concernées

Le crédit d’impôt s’applique à l’ensemble des dépenses de formation d’un dirigeant d’entreprise qui entrent dans le champ de la formation professionnelle continue mentionnées à l’article  L. 6313-1 du code du travail. Il peut s’agir de formations classiques relatives à la gestion d’entreprise ou de formations plus techniques spécifiques à chaque métier, destinées à consolider ou à améliorer ses connaissances.

 

Qu’en est-il des formations loi ALUR ?

Les formations Loi ALUR, suivies dans le cadre de votre obligation de formation continue de 42h sur 3 ans, sont à notre sens éligibles et peuvent donc être déclarées pour bénéficier de ce crédit d’impôt.

 

MONTANT DU CRÉDIT D’IMPÔT

Pour calculer le montant de votre crédit d’impôt, vous devez multiplier (article 244 quater M du code général des impôts) :

• Le nombre d’heures passées en formation (dans la limite de 40 heures par année civile et par entreprise) ;
• Par le taux horaire du Smic (selon le taux en vigueur au 31 décembre de l’année au titre de laquelle le crédit d’impôt est calculé), soit 10,57 € pour 2022

 

Ainsi, le montant du crédit d'impôt s'élève au plus à 422,80 € en 2022.

Doublement du crédit d'impôt : Pour les entreprises éligibles de moins de 10 salariés réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 2 millions d’euros, le plafond du crédit d’impôt est doublé depuis 2022, passant ainsi de 422,80 € à 845,60 € (le nombre d’heures à réaliser quant à lui, demeure fixé à 40).

 

DEMANDER SON CRÉDIT D’IMPÔT FORMATION

 

Pour les entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés

Le crédit d’impôt formation des dirigeants est imputé au moment du paiement du solde de l’impôt sur les sociétés dû au titre de l’année au cours de laquelle vous avez suivi des heures de formation.

 

Vous pouvez utiliser la fiche d'aide au calcul pour déterminer le montant de votre crédit d'impôt. Cette fiche n'a toutefois pas à être déposée auprès de l'administration fiscale. 

Vous devez ensuite indiquer le montant du crédit d'impôt sur la déclaration de résultat, imprimé n° 2065, et joindre de façon dématérialisée le formulaire n° 2069-RCI qui récapitule toutes les réductions et crédits d'impôt de l'exercice à la déclaration de résultats.

 

Pour les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu

Si vous dirigez une entreprise individuelle soumise à l'impôt sur le revenu, vous devez reporter le montant de votre crédit d'impôt sur votre déclaration de résultat, y annexer le formulaire de déclaration des réductions et crédits d'impôt, et reporter le montant de votre crédit d'impôt sur votre déclaration personnelle de revenus n°2042-C-PRO dans la case prévue à cet effet.

 

Le flash info relatif au barème des indemnités kilométriques pour l'année 2022 est disponible.

L’agent immobilier est tenu de vérifier régulièrement  que son agent commercial ou le prestataire auquel il a recourt, s’acquitte de ses obligations vis-à-vis de l’URSSAF.   Nous vous invitons à...