PROTECTION : LOCATAIRE ÂGÉ ET FAIBLES RESSOURCES : PLUS 2024
La résiliation du bail d'un locataire âgé avec de faibles ressources nécessite une procédure spécifique qui doit être suivie avec rigueur. Alors que les plafonds de ressources 2024 viennent d'être publiés, cet article revient sur les règles de cette obligation.
MOTIFS LÉGAUX DE CONGÉ
Le propriétaire d’un logement loué, vide ou meublé, à usage d’habitation principale, a la faculté de donner congé à son locataire, pour le terme du bail, à la condition de motiver ce congé par la vente, la reprise pour habiter ou pour un motif légitime et sérieux telle la faute grave du locataire.
PROTECTION DES LOCATAIRES ÂGÉS
Cependant, une exception importante intervient pour les locataires âgés de plus de 65 ans avec de faibles ressources. En effet, le bailleur ne peut donner congé à l'égard de tout locataire âgé disposant de ressources modestes sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit proposé. Il s'agit du locataire âgé de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures aux plafonds de ressources pour l'attribution de logements locatifs conventionnés.
Cette protection s’étend au locataire ayant à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant certaines conditions de ressources.
Les conditions d'âge et de ressources sont cumulatives.
CRITÈRES TEMPORELS
L'âge du locataire est apprécié à la date d'échéance du contrat, tandis que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé. Cela impose une évaluation précise de la situation au moment du congé.
PLAFONDS DE RESSOURCES 2024 : PLUS
Les plafonds de ressources annuelles applicables en 2024 sont publiés. Ils correspondent aux logements financés avec le PLUS (Prêt locatif à usage social).
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COUP DE POUCE PILOTAGE CONNECTÉ DU CHAUFFAGE : NOUVELLE AIDE
Dans une démarche visant à encourager les foyers à réduire leur consommation d'énergie et à optimiser leurs dépenses liées au chauffage, l'État a récemment introduit une aide financière "Coup de Pouce Pilotage Connecté du Chauffage Pièce par Pièce".
OPÉRATIONS ÉLIGIBLES
Les travaux effectués entre le 1er décembre 2023 et le 31 décembre 2024, concernant l’achat et la mise en place sur un chauffage individuel neuf ou existant, d’un système ayant la fonction de régulation par programmation horaire pièce par pièce.
Les opérations éligibles sont celles conformes à la fiche technique BAR-TH-173 « Système de régulation par programmation horaire pièce par pièce ».
MONTANT DE L’AIDE
Le montant de cette incitation financière varie. Il est calculé à partir d'une base de 520 € par logement, ajusté par un coefficient de surface en fonction de la superficie chauffée.
Exemples :
- 260 € pour une surface inférieure à 35 m2 (520 € multiplié par le correctif de 0,5)
- 616 € pour une surface de 120 m2 (520 € multiplié par le correctif de 1,1)
Un tableau détaillé des facteurs correctifs de surface est présent sur le site du Ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des Territoires.
DÉMARCHES
Pour bénéficier de cette aide, il convient de sélectionner une entreprise signataire de la charte (ou l'un de ses partenaires) avant de signer le devis des travaux.
Une fois les travaux achevés, il sera nécessaire de retourner les documents requis (factures, attestations, etc.) au signataire de la charte ou à son partenaire, dans les délais spécifiés en accord avec le professionnel.
Il est recommandé de solliciter une attestation sur l'honneur de conformité à la fin des travaux, détaillant la nature précise de l'installation technique, tout en vérifiant que la facture mentionne clairement la pose du système de régulation et son niveau de performance, conforme aux exigences établies dans la fiche d'opération standardisée.
POUR EN SAVOIR PLUS
Pour obtenir davantage d'informations et pour être accompagné dans votre projet de rénovation, la plateforme france-renov.gouv.fr est à votre disposition. Vous pouvez également contacter un conseiller France Rénov' au 0808 800 700 (service gratuit + prix de l'appel).
IMPORTANCE DES DÉMARCHES
Il est à noter qu’à compter du 1er janvier 2027, une obligation générale d'installation d'un système de régulation automatique de la température de chauffage par pièce entrera en vigueur (Article R241-31-1 du code de l’énergie).
Ainsi, il est avantageux de profiter de l'aide "Coup de Pouce Pilotage Connecté du Chauffage Pièce par Pièce", cumulable avec MaPrimeRénov et l’éco-prêt à taux zéro, avant cette échéance.
REVALORISATION DE L’AVANTAGE EN NATURE AU 1ER JANVIER 2024
Article réservé aux adhérents
CONTESTATION DU COMPLÉMENT DE LOYER : ANALYSE DE CAS
La contestation d’un complément de loyer peut être une démarche complexe et cruciale dans la location immobilière. Cet article se penche sur le cas réel d’un bail conclu en décembre 2015, impliquant un appartement de 64,2 m2 dans le secteur de Clignancourt à Paris. Un loyer mensuel de 1 890,30 euros, comprenant un complément de 317,40 euros, a suscité un désaccord entre les locataires et la propriétaire. Explorez les détails de la justification de ce complément et la décision de la Cour d'appel de Paris du 25 mai 2023.
COMPRENDRE LE COMPLÉMENT DE LOYER
Le complément de loyer, également connu sous le nom de "loyer complémentaire", est une pratique légale qui concerne les baux d’habitation principale dans une agglomération dont les loyers sont encadrés par un arrêté préfectoral telle Paris. Il représente un montant additionnel au loyer de référence majoré convenu entre le locataire et le propriétaire. Ce supplément est justifié par des caractéristiques de confort ou de localisation spécifiques du logement, telles que des équipements ou des aménagements particuliers, qui apportent une valeur ajoutée significative. Il est crucial que cette justification soit claire et détaillée dans le contrat de bail, et les locataires ont le droit de contester ce complément s'ils estiment qu'il n'est pas adéquatement motivé. Cette justification peut être liée à des aspects esthétiques, des équipements de qualité, ou d'autres caractéristiques exceptionnelles du logement telle une vue sur un monument historique.
CONTENTIEUX DU COMPLÉMENT DE LOYER À CLIGNANCOURT : UNE ANALYSE DÉTAILLÉE DES ARGUMENTS ET DE LA DÉCISION DE LA COUR D'APPEL
Dans le cas du logement à Clignancourt, la propriétaire avance une justification basée sur les caractéristiques intérieures de l'appartement. Cependant, les locataires remettent en question cette justification, lançant ainsi un débat juridique.
EXAMEN APPROFONDI PAR LA COUR D'APPEL
La propriétaire défend son complément de loyer en arguant d’un beau parquet en chêne point de Hongrie, d’une cuisine aménagée et équipée et d’une cheminée en marbre. Néanmoins, la Cour d'appel de Paris, se basant sur des constats d'huissier et l'état des lieux, analyse de manière critique chacun de ces éléments. Elle conclut que le parquet, en état moyen, équipant seulement une partie des pièces, ne justifie pas le complément. En sus, l'absence de preuves substantielles sur le standing de la cuisine, l’ état moyen et non exceptionnel de la cheminée conduisent à la décision de rejet des arguments du bailleur.
DÉCISION DE LA COUR D'APPEL
La décision rendue le 25 mai 2023 (Cour d'appel de Paris, nº 17/04761) met en évidence l'importance d'une argumentation solide pour justifier d’un complément de loyer. La position des locataires a prévalu, soulignant la nécessité pour les propriétaires de, non seulement justifier des caractéristiques particulières du logement, mais également de fournir des preuves tangibles de celles-ci pour justifier d’un supplément de loyer dans un contrat de bail.
Par cette décision du 25 mai 2023 (Cour d'appel de Paris, nº 17/04761), cette affaire souligne l'importance d'une justification solide pour les compléments de loyer. Les locataires ont eu gain de cause, illustrant la nécessité pour les propriétaires de fournir des preuves tangibles pour justifier de tels suppléments dans un contrat de bail.
Transactionnaires - Gestionnaires : obtenez le numéro fiscal du bien !
Depuis le 1er janvier 2024, les rédacteurs de baux d’habitation (loué nu ou meublé hors bail mobilité) soumis à la loi du 6 juillet 1989 doivent mentionner le numéro fiscal du bien mis en location.
Attention !
Chaque local dispose de son propre numéro fiscal (appartement, cave, parking dépendances…). Il convient de tous les noter sur le bail en fonction de l’objet de la location.
Les baux du SNPI, disponibles sur l’espace adhérent et sur CLAP LEGAL, ont d’ores et déjà été modifiés.
Retrouvez ci-dessous, la procédure à suivre dans notre infographie :
LES SURPRISES DE LA FIN D'UN INVESTISSEMENT DANS LES RÉSIDENCES DE TOURISME
L'investissement dans les résidences de tourisme a été encouragé par divers dispositifs fiscaux, dont la "Loi Demessine" (1999-2010) et le "Censi-Bouvard" (2009-2021). Ces stratégies impliquaient l'achat d'un bien dans une résidence de tourisme suivi d'un bail commercial avec un exploitant d'au moins 9 ans.
LES CLAUSES CONTESTÉES ET L'ÉVOLUTION LÉGISLATIVE
Pour sécuriser l'investissement, les contrats incluaient souvent une clause où l'exploitant renonçait à son droit au renouvellement du bail et à toute indemnité d'éviction en cas de congé sans offre de renouvellement. Bien que la validité de cette clause ait été remise en question, la prescription de 2 ans en matière de bail commercial offrait une protection. La loi "Pinel" de 2014 a changé la donne en considérant ces clauses comme non écrites, même après la prescription de 2 ans. La Cour de cassation a récemment confirmé cette position, même pour les baux conclus avant la loi "Pinel".
UNE APPLICATION RÉTROACTIVE ET SES CONSÉQUENCES
Dans un cas particulier, un bail commercial de 2002 a été impacté par cette évolution. Un congé a été délivré en septembre 2014, postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi "Pinel", permettant au locataire de contester avec succès la clause de renonciation à l'indemnité d'éviction (Cass.3ème civ. 16 novembre 2023, N° 22-14.091).
Ainsi, les propriétaires qui envisageaient la fin de leur investissement sans pénalité se retrouvent désormais obligés de verser une indemnité d'éviction à l'exploitant, parfois après des procédures longues et coûteuses. Cette réalité peut considérablement réduire, voire annuler, la rentabilité de l'investissement immobilier dans les résidences de tourisme.
DETTE LOCATIVE ET DÉPÔT DE GARANTIE : RISQUE DES PÉNALITÉS DE RETARD
La gestion du dépôt de garantie et des dettes locatives peut parfois être délicate. Dans cet article, nous explorons les subtilités de ce processus, mettant en lumière des éléments cruciaux pour les propriétaires et les locataires. Focus sur la loi ALUR de 2014 et ses implications dans un contexte où la dette locative dépasse le montant du dépôt de garantie, de sorte que sa non-restitution n'entraîne pas de pénalités de retard.
LA LOI ALUR ET LES SANCTIONS POUR NON-RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE
La loi ALUR, promulguée en 2014, introduit un mécanisme dans l'article 22 de la loi de 1989 sanctionnant les bailleurs qui ne restituent pas le dépôt de garantie dans les délais légaux. L'article stipule : « À défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. » Cependant, la loi ne prévoit pas explicitement le cas où aucun dépôt de garantie n'est à restituer.
DÉDUCTIONS SUR LE DÉPÔT DE GARANTIE : RISQUES POUR LE BAILLEUR
Bien que la loi ne soit pas un guide exhaustif, elle permet au bailleur de procéder à une analyse personnelle de la dette locative et d'effectuer des déductions unilatérales sur le dépôt de garantie. Cependant, cette démarche n'est pas sans risques. Si le tribunal confirme les déductions, aucune obligation de restitution du dépôt de garantie n'a existé, et aucune pénalité n’est donc due, (Cass.3ème civ. 26 octobre 2023 n° 22-20.183). En revanche, si le tribunal rejette les imputations, le bailleur devra rembourser le solde avec des pénalités de retard, comme illustré dans une affaire récente (Cass.3ème civ. 22 juin 2022 n° 21-14.525).
En conclusion, la gestion du dépôt de garantie et des dettes locatives requiert une compréhension approfondie de la loi ALUR et des risques associés. Propriétaires et locataires doivent être conscients des subtilités juridiques pour éviter des complications futures.
LE ZOOM IMMO PRO DU SNPI : Partie 2 - Exception à la durée de 3 ans des baux nus d’habitation principale la durée réduite
Comme tout principe, la durée légale des baux d’habitation loués nus comporte son exception.
Ce podcast vous livre les conditions d’une durée réduite.
Prolongation de l'aide à l'embauche d'un alternant
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Salaires au 1er janvier 2024
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