La Cour de cassation a récemment modifié sa position sur l’admissibilité des preuves obtenues de manière déloyale dans les procès civils, à travers deux arrêts du 22 décembre 2023. Ces affaires portaient sur des preuves obtenues de façon déloyale par un employeur pour justifier le licenciement d’un salarié, telles qu’une retranscription secrète d’une conversation ou l’accès à des messages privés sur Facebook d’un salarié. Ce revirement de jurisprudence pourrait également avoir des répercussions dans le domaine de l'immobilier, notamment en matière de droit des baux ou de la vente, où l'obtention de preuves déloyales pourrait jouer un rôle déterminant dans les litiges.

 

ÉVALUATION DE L'ADMISSIBILITÉ DES PREUVES

Désormais, la Cour de cassation précise que dans les procès civils, une preuve obtenue de manière illicite ou déloyale n’est plus automatiquement exclue des débats. Le juge est désormais chargé d'évaluer si l’utilisation de cette preuve compromet l’équité de la procédure dans son ensemble. Cette évaluation se fait en pesant le droit à la preuve contre les droits opposés, et en s’assurant que l’atteinte aux droits de l’autre partie est proportionnée à l’objectif visé.

 

ALIGNEMENT SUR LES NORMES EUROPÉENNES

Ce revirement de jurisprudence aligne la Cour de cassation sur la Cour européenne des droits de l’homme, qui considère que les preuves déloyales ne sont pas systématiquement irrecevables, mais doivent être évaluées au cas par cas. Ainsi, une preuve obtenue de manière déloyale peut être admise si elle est indispensable pour prouver un élément crucial et si son utilisation est proportionnée à son objet.

 

APPLICATION DANS LES MATIÈRES IMMOBILIÈRES

Cette nouvelle jurisprudence pourrait avoir une application significative dans les matières immobilières telles que le droit des baux ou de la vente. Par exemple, elle pourrait s'appliquer à l’obtention d’une preuve d’un dol commis par un vendeur, qui aurait caché une information majeure à l’acquéreur d’un immeuble.

Lien vers la publication des arrêts du 23 décembre 2023 : 
Cass., Ass. plén., 22 décembre 2023, n° 20-20.648 et 21-11.330
 

Face au décès d’un locataire ou d’un mandant, plusieurs questions cruciales se posent :  Le locataire est décédé : il n'a pas d'héritier, comment vider le logement ?  Mon mandant est décédé, est-ce que le mandat se transfère...

Le locataire a la possibilité de demander le changement de son nom et/ou prénom en cours de bail. Cependant, cette démarche peut varier en fonction du motif de cette modification et des mesures de publicité qui l'accompagnent. Voici un aperçu des différentes situations et des procédures associées.

 

MESURES DE PUBLICITÉ SELON LE MOTIF DU CHANGEMENT

Il existe différentes situations où le nom du locataire peut être modifié en cours de bail, avec des incidences variées en termes de publicité :

Mesure de publicité	Motif du changement de nom/prénom
Aucune publicité	Changement de sexe, de nom du légionnaire, pour le nom du parent n’ayant pas transmis son nom…
Décret publié sur Légifrance	Changement de nom dans le cadre d’une acquisition de la nationalité française
Publication au journal officiel de la république française	Tous les changements de nom par décret (nom difficile à porter, mauvaise réputation du nom, etc…). La publication aura lieu lors de la demande et pour le décret autorisant le changement

 

PROCÉDURES POSSIBLES EN CAS D’ABSENCE DE MESURE DE PUBLICITÉ

En l’absence de mesure de publicité, la discordance entre le nom présent au bail et celui utilisé par le locataire peut créer des difficultés (par exemple en cas de procédure en acquisition de la clause résolutoire ou auprès du service des impôts).

Si le locataire consent à la rédaction d’un avenant au bail : il convient de préciser qu’en dehors du changement de nom/prénom le bail se poursuit dans les mêmes termes et conditions. Le locataire peut présenter volontairement son acte de naissance. De manière générale, il est préférable d’annexer tout justificatif utile (nouvelle carte nationale d’identité).

Si le locataire ne souhaite pas d’avenant : il sera nécessaire de se constituer des preuves par tout moyen (échanges de courriels, …).

Le bailleur qui souhaite renouveler le bail commercial peut envisager un renouvellement amiable ou utiliser la procédure légale. Dans ce dernier cas, il doit signifier un congé avec offre de renouvellement à son locataire. Cependant, faute de respect de certains points, ce congé avec offre de renouvellement risque d’être requalifié en congés avec refus de renouvellement, et engendrer des coûts supplémentaires pour le bailleur.

 

BAIL COMMERCIAL : RÈGLES EN CAS DE RENOUVELLEMENT DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE LÉGALE

Lorsque le bailleur choisit d'utiliser la procédure légale pour renouveler le bail commercial, il doit veiller au respect précis du contenu de l'offre de renouvellement. En effet, la loi envisage qu’il propose dans cette offre un nouveau prix du loyer. Il est important de souligner que, dans le cadre de cette procédure, seul le montant du loyer peut être modifié. Toute autre modification des conditions du bail devra faire l'objet d'une négociation amiable en dehors du cadre du congé.

 

LES CONSÉQUENCES D'UNE OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC DES CONDITIONS AUTRES QUE LE LOYER

Par un arrêt rendu le 11 janvier 2024, la Cour de cassation considère que le congé qui offre le renouvellement assorti de nouvelles conditions autres que le loyer doit être requalifié en congé avec refus de renouvellement ! (Civ. 3^e, 11 janv. 2024, n° 22-20.872).

Cette solution très sévère entraîne deux effets majeurs délétères pour le bailleur :

• Le bail prendra fin à la prise d’effet du congé. Autrement dit, le bailleur perdra son locataire.
• Le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Or, le montant de cette indemnité est en général assez important, puisqu’elle vise à compenser financièrement la perte du fonds de commerce, ou le déplacement du commerce.

En conclusion, lorsqu’un bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, il est crucial de se limiter à une demande d’évolution du loyer.

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Applicable dans toutes les régions de France métropolitaine, le dispositif Pinel, de défiscalisation immobilière, concerne les zones tendues en matière d’offre locative. En 2020, un dispositif dérogatoire pour la Bretagne a été mis en place, fixant des plafonds de loyers plus élevés, dans le but de soutenir le développement économique de la Bretagne. L’actualisation officielle des plafonds de loyers pour l’année 2024 a été publiée en février 2024.

 

LES DIFFÉRENTES ZONES PINEL

La réduction d'impôt Pinel, codifiée à l’article 199 novovicies du code général des impôts, s'applique à l’investissement locatif réalisé dans les zones géographiques où la tension entre l'offre et la demande de logements est la plus forte.

Les zones éligibles sont classées selon leur attractivité pour les investissements immobiliers et leur dynamisme économique. Trois zones géographiques ont été définies pour le dispositif Pinel :

• Zone A : les grandes agglomérations telles que Paris, Marseille et Lyon. Les plafonds de loyers pour les logements locatifs sont les plus élevés dans ces zones tendues.
• Zone 1 bis : qui comprend certaines communes de la petite couronne parisienne. Les plafonds de loyers pour les logements locatifs sont également élevés dans ces zones très tendues.
• Zones B1 et B2 : les autres communes de France métropolitaine, intégrant les villes de taille moyenne et les zones rurales. Les plafonds de loyers pour les logements locatifs sont plus bas dans ces zones moins tendues.

 

L’EXPÉRIMENTATION DE LA LOI PINEL EN BRETAGNE

Depuis le début de l’année 2020, et dans le but de permettre une meilleure adéquation de la loi Pinel avec les enjeux territoriaux, le gouvernement a mené une expérimentation en Bretagne :

l’article 164 de la loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 a prévu un dispositif dérogatoire au droit commun. Ainsi, les communes ou parties de communes éligibles à la réduction d'impôt Pinel et se caractérisant par une tension élevée du marché locatif et des besoins en logements intermédiaires importants sont fixées exclusivement par arrêté du préfet de région.

Il indique également le plafond de loyer pour chaque commune ou partie de commune éligible ainsi que le zonage à prendre en compte pour vérifier le plafond de ressource du locataire.

Les contribuables qui bénéficient de la réduction « Pinel » pour des investissements réalisés en Bretagne dans le cadre de cette expérimentation souscrivent une déclaration annuelle comportant les éléments permettant d'identifier le logement donné en location, le niveau de ressources du locataire à la conclusion ou au renouvellement du bail ainsi que le montant des loyers perçus au cours de l'année (décret n° 2021-289 du 15 mars 2021 relatif aux obligations déclaratives résultant de l'application de l'article 164 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 et Formulaire 2041-PB :Déclaration complémentaire spécifique Pinel Bretagne ).

Un arrêté préfectoral a été pris le 19 mars 2020 pour établir les communes ou parties de communes éligibles et les plafonds spécifiques qui leur sont applicables à compter du 1^er avril 2020.

 

PINEL BRETON : PUBLICATION DES PLAFONDS DE LOYERS 2024

L'article 92 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 a prorogé de trois ans, soit jusqu'au 31 décembre 2024, l'expérimentation en région Bretagne de la réduction d'impôt Pinel.

Bien que l’arrêté indique la méthode de révision du plafond de loyer fixé en 2020, les contribuables et leurs mandataires sont bien en demande d’une formalisation du calcul.

Afin d’y répondre, le préfet a publié en février 2024 un document qui actualise les différents plafonds de loyer applicables à chacune des communes ou parties de commune éligibles pour l’année 2024.

Pour plus de détails sur le « Pinel Breton », voir :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/12508-PGP.html/identifiant=BOI-IR-RICI-360-70-20220628

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Nous poursuivons notre série de podcasts qui vise à présenter de manière simplifiée, les mécanismes de fin et de renouvellement du bail commercial.

Ce podcast décrit la procédure légale de renouvellement initiée par le locataire.

Retrouvez l'intégralité de nos podcasts ici.

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Comment déterminer la durée de la tacite reconduction du bail à usage d’habitation principale ?

Ce podcast fait le point sur les règles applicables.