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LOCATION « AIRBNB » PLUS DE 120 JOURS : MOTIF PROFESSIONNEL ADMIS
Rappelons que dans certaines communes (*), le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage soumis à autorisation préalable de la commune en cause.
* Communes de plus de 200 000 habitants, celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne + les communes ayant obtenu un agrément préfectoral
Cette catégorie de location est passée dans le langage courant comme une location de type « airbnb » mais peut bien évidemment être réalisée via d’autres plateformes et notamment par l’intermédiaire d’un agent immobilier.
Location saisonnière ou « airbnb » limitée à 120 jours par an, sauf en cas de certaines obligations
Par exception, lorsque le logement constitue la résidence principale du loueur, ce dernier peut néanmoins pratiquer des locations « airbnb » 120 jours au cours d'une même année civile sans autorisation préalable (il doit juste s’enregistrer auprès de la commune).
S’il dépasse le seuil de 120 jours de location, le logement ne sera plus considéré comme sa résidence principale au sens de l’exception. Il pourra alors être sanctionné d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros, accompagnée le cas échéant d’une astreinte pour faire cesser l’infraction (art.L 651-2 du CCH).
Néanmoins, la loi envisage que le loueur puisse dépasser ce nombre de jours, sans être sujet à sanction, pour « obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure » (art. L 321-1-1 4° du code du tourisme)
Location « airbnb » plus de 120 jours par an : le motif professionnel admis pour la première fois !
Pour la première fois, un loueur qui était poursuivi par la mairie de Paris, pour avoir loué sa résidence principale plus de 120 jours (246 jours en l’espèce) sur une année civile (2019), a été relaxé par la cour d’appel de Paris qui a retenu le motif des obligations professionnelles.
Pour admettre cette exception, la cour a indiqué que la propriétaire justifiait, qu’en 2019, elle a dû se déplacer régulièrement au siège de son employeur dans le sud de la France où elle bénéficiait d’un logement de fonction non fixe. Elle conservait par ailleurs une domiciliation bancaire à Paris.
Pour en savoir plus :
LOCATAIRE SE MAINTIENT APRÈS LA FIN DU BAIL : ALERTE AUX BAILLEURS ET GESTIONNAIRES
Un propriétaire obligé d’indemniser un ancien locataire pourtant sans droit d’occupation
Déchu de tout titre d’occupation depuis 2 ans, l’ancien locataire qui s’est maintenu dans le logement, a chuté au sol depuis la fenêtre de la cuisine à la suite de la rupture du garde-corps.
Il assigne les propriétaires et le cabinet de gestion en réparation de son entier préjudice et à payer à la CPAM les sommes de 56 431,41 euros à titre de provision en remboursement de ses prestations.
Les propriétaires invoquent la faute de la victime de nature à entraîner une exonération totale ou partielle de la responsabilité encourue par le propriétaire sur le fondement de l’article 1244 du code civil.
La réponse de la Cour de cassation :
"L'occupation sans droit ni titre d'un bien immobilier par la victime de l'accident ne peut constituer une faute de nature à exonérer le propriétaire du bâtiment de sa responsabilité lorsque l'accident résulte d'un défaut d'entretien".
(Cour de cassation, 15 septembre 2022, n° 19-26.249)
Une proposition de loi déposée le 20 septembre 2022
Cette décision, a-t-elle influencé certains députés à l’initiative de la Proposition de loi nº 235 visant à punir pénalement l’appropriation du bien d’autrui sans motif légitime ?
Toujours est-il que l’article 5 de cette proposition a pour objet de rendre obligatoire le recours à la force publique pour expulser les occupants sans droit ni titre d’un bien en obligeant le préfet à faire appel aux forces de l’ordre dans les 48 heures après la décision d’un juge accueillant la demande du propriétaire ou du locataire lésé.
ECOWATT, OUTIL PRÉDICTIF POUR ÉVITER LES COUPURES D’ÉLECTRICITÉ
Ecowatt est un dispositif mis en place depuis quelques années dans une poignée de régions par le gestionnaire du réseau électrique français RTE, et ce en partenariat avec l’Agence De l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME). Il y a peu, ce système a fait l’objet d’une mise à jour permettant son déploiement sur l’ensemble du territoire national, et le plaçant comme l’outil indispensable pour éviter les coupures électriques cet hiver.
Ecowatt : une météo à 4 jours de l’énergie et des conseils pratiques pour des économies d’énergie
Ce site indique en temps réel le niveau de consommation de l’électricité dans le pays ainsi qu’une prévision sur quatre jours. L’objectif est d’anticiper une coupure d’électricité. L’application propose également de guider les consommateurs en leur délivrant des conseils efficaces tels que des éco-gestes pour faire des économies d’énergie.
Voici le type de mesures qui peuvent être préconisées :
- Réduire la température du chauffage ;
- Limiter ou réduire l’éclairage ;
- Couper les affichages et éclairages non nécessaires ;
- Décaler certains usages domestiques ;
- Modérer l’utilisation des appareils de cuisson.
Vert, orange, rouge : un code couleur pour une lecture simplifiée
L’objectif est de sensibiliser les particuliers, entreprises et collectivités, et de les alerter en cas de nécessité de réduire sa consommation d’énergie. Pour cela, Ecowatt a choisi de communiquer à travers 3 codes couleurs :
- Vert : si la consommation est normale
- Orange : en cas de situation tendue appelant à des éco-gestes
- Rouge : en cas de tension pouvant amener à des coupures si la consommation n’est pas réduite
Des alertes et des conseils en temps réel, par SMS ou par mail
Pour être averti, par mail ou SMS au choix, dès qu’un seuil critique dans l’alimentation en électricité en France est atteint, vous pouvez vous inscrire à l’alerte vigilance coupure . Ecowatt délivre également des conseils efficaces tels que des éco-gestes pour faire des économies d’énergie, et quand les appliquer.
Pour en savoir plus :
LE ZOOM IMMO PRO DU SNPI : La Location-Accession
Ce podcast vise à vous présenter un contrat combinant le bail et la vente. Il s’agit de la location-accession à la propriété immobilière.
RAMONEZ VOS CHEMINEES, UN FACTEUR D’ECONOMIE !
Le ramonage de la cheminée est obligatoire de façon à éviter les risques d’incendie ou d’intoxication.
L’article L.2213-26 du code général des collectivités territoriales prévoit que « Le maire prescrit que le ramonage des fours, fourneaux et cheminées des maisons, usines, etc., doit être effectué au moins une fois chaque année. » Par année, il faut entendre une année civile soit du 1er janvier au 31 décembre.
A noter que le règlement sanitaire départemental, qu’un arrêté municipal ou préfectoral peut prévoir des dispositions plus restrictives, par exemple une obligation de ramonage deux fois par an.
L'IMPORTANCE DE FAIRE APPEL À UN PROFESSIONNEL
D’une manière générale, les textes imposent de confier sa réalisation à une entreprise qualifiée laquelle remettra un certificat de ramonage à l’issue de l’opération. Ce certificat pourra, notamment, préciser quels sont le ou les conduits ramoné(s) et attestera, entre-autre, de la vacuité du conduit sur toute sa longueur.
L’UTILISATION DE BÛCHE DE RAMONAGE EST À PROSCRIRE.
En effet, en cas d’incident provenant de la cheminée, l’assureur multirisques habitation sollicitera le certificat réalisé par la société de ramonage.
A défaut, une minoration ou déchéance de la garantie pourrait être appliquée par l’assureur.
En matière de vente, le certificat de ramonage n’est pas obligatoire. Néanmoins, il est recommandé de le produire afin d’éviter tout contentieux par la suite.
A QUI REVIENT LA RESPONSABILITÉ DU RAMONAGE ?
Lorsque le logement est loué à titre de résidence principale (vide ou meublé), lors de l’entrée dans les lieux, le bailleur doit s’assurer du bon état des conduits de cheminée. En revanche, en cours de bail, il appartient au locataire de faire réaliser le ramonage et ce, en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n°87-712 du 26 août 1987. Attention : une attestation sur l’honneur du locataire qui précise qu’il a fait lui-même le ramonage n’a aucune valeur.
En cas de conclusion d’un bail relevant des dispositions du code civil, il convient de se référer aux dispositions du bail pour savoir à qui incombe le ramonage sachant qu’en cas de location saisonnière, le bailleur doit délivrer un logement en bon état de réparation.
Au sein d’une copropriété, les coffres ou gaines de cheminées sont présumés parties communes sauf clause contraire dans le règlement de copropriété. Le ramonage relève de l’entretien courant, le syndic doit donc veiller à ce que ledit ramonage soit réalisé par une entreprise spécialisée et selon la périodicité prévue aux termes des textes applicables (RSD, arrêté municipal ou préfectoral.)
ÉVITEZ LES SANCTIONS ET RÉALISEZ DES ÉCONOMIES D’ÉNERGIE
Le défaut de ramonage constitue une contravention sanctionnée par une amende de troisième classe pouvant aller jusqu’à 450€ (article 131-13 du code pénal).
Une cheminée bien ramonée entraîne des économies de combustion en ces périodes d’augmentation du coût de l’énergie.
Au regard de ce qui précède, si vous voulez avoir chaud tout l’hiver, il ne vous reste plus qu’à préconiser à vos propriétaires et locataires de faire réaliser le ramonage de leur cheminée. ???
Eco Energie Tertiaire : obligations au 30 septembre 2022
Le dispositif Eco Energie Tertiaire, aussi appelé Décret Tertiaire, connaît une étape importante en 2022. Issue du décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire, cette obligation réglementaire a fixé au 30 septembre 2022 la date limite pour renseigner les données sur la plateforme OPERAT. L’année 2022 constituant une année d’apprentissage, il n’est pas obligatoire de renseigner toutes les données en une seule fois, une tolérance est accordée jusqu’au 31 décembre 2022.
Qu’est-ce que le dispositif Eco Energie Tertiaire ou Décret Tertiaire ?
Cette obligation réglementaire impose une réduction progressive de la consommation d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaire. Il s’agit d’une démarche d’ensemble qui s’inscrit dans le contexte de lutte contre le changement climatique.
Quels sont les objectifs ?
Eco Energie Tertiaire vise une réduction progressive des consommations d’énergie pour les prochaines décennies :
- - 40 % en 2030
- - 50 % en 2040
- - 60 % d’ici 2050.
Quels bâtiments sont concernés ?
Le dispositif concerne tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments (quelle que soit leur date de mise en service) hébergeant des activités tertiaires du secteur public et du secteur privé, dans les configurations suivantes :
- Bâtiment d’une surface supérieure ou égale à 1 000 m² exclusivement alloué à un usage tertiaire
- Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires et dont le cumul des surfaces est supérieur ou égal à 1 000 m²
- Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m²
30 septembre 2022 : date limite pour l’inscription
La priorité est donnée à l’inscription du local assujetti sur la plateforme OPERAT pour le 30 septembre au plus tard.
Toutes les données demandées, listées ci-dessous, pourront être communiquées dans un second temps et modifiées avant la validation du dossier :
- Consommations annuelles 2021
- Consommations annuelles 2020
- Données concernant l’année de référence
Comme le précise le Ministère de la Transition Écologique et de la Cohérence des Territoires, l'année 2022 constitue une année d'apprentissage pour s'informer, se familiariser avec OPERAT et rassembler les données de consommation. Il est aussi prévu un droit à l'erreur une fois le dossier validé, les déclarations validées avant le 30/09/2022 pourront être modifiées au-delà du 30/09/2022.
Loi pouvoir d'achat
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Surface minimum en location, une erreur qui peut coûter cher
Quelle est la surface minimum pour louer ?
Professionnels que vous êtes, vous n’ignorez pas les conditions de surface imposées pour la location d’un logement décent. Ces conditions sont fixées par le décret du 30 janvier 2002: Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.
source image : Guide d’évaluation : Qu’est-ce qu’un logement décent? - Juillet 2018 -
Surface minimum de location : des « oublis » qui peuvent se retourner contre le bailleur
Il faut croire que certains bailleurs méconnaissent encore cette règle !
Dans cette affaire relayée par Capital, le propriétaire avait assigné sa locataire pour impayés. La chambre louée meublée pour 350 euros par mois, dans le 16e arrondissement de Paris avait une surface habitable de 4,24 m². Le bailleur a été condamné à indemniser son locataire du montant des sommes impayées.