VICE CACHÉ : UNE VENTE QUI COÛTE CHER AUX VENDEURS DE MAUVAISE FOI

Dans cette affaire, la justice a statué que les vendeurs étaient coupables de négligence en ne révélant pas les fissures causées par la sécheresse et les mouvements du sol. En effet, ils ont même tenté de les dissimuler en les comblant. Par conséquent, ils ont été condamnés à assumer les frais de reconstruction du pavillon, accusés de malhonnêteté.

CHRONOLOGIE DES FAITS

Par acte du 13 septembre 2011, Mme C a acquis une maison d'environ 53 m², sur un terrain de 1730 m², au prix de 148.000 € en Provence.

Deux mois après la vente et suite à de fortes pluies, l’acquéreur constate l'apparition d'une fissuration intérieure et extérieure. L'expert mandaté par l'assureur conclut que les désordres étaient antérieurs à l'achat et qu'ils avaient été partiellement masqués par la réalisation d'un enduit sur de la fibre.

Les vendeurs contestent formellement. Ils précisent que le ravalement est intervenu en octobre 2009; qu’ils ont demandé au maçon de procéder à la réfection des façades pour un montant de 3806 €; que Mme C a acheté une maison vieille de plus de 40 ans ; que le prix en a tenu compte; qu' ils n'ont jamais caché la situation à Mme C qui a pu voir des fissures apparentes intérieures ; que les phénomènes météorologiques intenses et exceptionnels de 2011 ont manifestement déstabilisé la maison en raison de sa vétusté, de son implantation en pente et de la qualité du sol.

CONCLUSIONS DES EXPERTISES

Une expertise judiciaire est ordonnée. L'expert judiciaire indique que la maison date de 1976 ; que les vendeurs ont fait leur acquisition en 2009 au prix de 100.000 € ; il ajoute que ses propres observations établissent que les enduits ont été refaits début 2011.

Il indique dans son rapport « nous avons clairement observé le rebouchage au mortier de cette fissuration, ainsi que la présence d'armatures en fibres sur des couches de mortier récentes, ce qui met incontestablement en évidence que les fissures actuelles ont une origine antérieure à la vente et qu'elles ont été masquées ». 

Une investigation géotechnique relève la fissuration généralisée et indique que la maison se situe sur un secteur sujet à des mouvements de terrain et aux phénomènes de retrait -gonflement des sols ; que le terrain superficiel est un limon sablo-graveleux jusqu'à 4 m, reposant sur un argile compact sur lequel des circulations d'eaux occasionnelles et aléatoires peuvent se produire ; que l'ouvrage a été identifié, en faisant un puits, comme présentant un soubassement en béton armé de 0,25 m d'épaisseur qui ne paraît pas reposer sur de véritables fondations ; et qu'il convient d'effectuer une reprise en sous-oeuvre de l'ouvrage par micro pieux ancrés dans les argiles très compactes.

CONDAMNATION

La Cour d’appel (Cour d’appel d’Aix-en-Provence, 20 juin 2023, n° 22/15824) conclut que par leurs travaux de réfection destinés à dissimuler les défauts du bien vendu, la mauvaise foi des vendeurs est établie, et qu'ils ne peuvent dès lors prétendre au bénéfice de la clause de non garantie des vices cachés figurant à l'acte.
L'expert judiciaire a chiffré les travaux à effectuer, consistant en une reconstruction totale, à la somme de 118.600 €, que les vendeurs sont condamnés à payer à l'acquéreur à titre de restitution de la partie du prix correspondant au coût des travaux de reprise.
Les vendeurs de mauvaise foi ont en outre été condamnés à des dommages-intérêts de 22.000 euros.