VIAGER : L’ALÉA RÉINTRODUIT PAR UNE CHUTE

Les litiges qui opposent l’acquéreur en viager et ses héritiers donnent parfois lieu à des histoires qui rappellent les plus belles nouvelles de Maupassant.

Dans la nouvelle ayant pour titre « le petit Fût » Maître Chicot convainc la mère Magloire de lui vendre sa ferme en viager. Au bout de trois ans d’attente, finissant par perdre patience, il lui offre un fût de « fine », de sorte qu’après s’être enivrée, elle finit par succomber.

Les apparences étant parfois trompeuses, il n’y a pas toujours malice de l’acquéreur et absence d’aléa sur plan juridique.

Dans une affaire jugée récemment par la Cour de cassation, le vendeur en viager souffrait de diabète de type II, d’hypertension artérielle et d’insuffisance rénale chronique avec dialyse quatre fois par jour à domicile. Il décède 3 mois après la vente. Le décès ne résulte pas directement de ses diverses maladies chroniques, mais des suites d’une chute accidentelle (Maupassant aurait certainement envisagé que l’acquéreur ait ourdi les conditions propices à cette chute !).

Ni la Cour d’appel, ni la Cour de cassation n’a admis la demande des héritiers du vendeur en nullité de la vente pour défaut d’aléa.

La Cour de cassation rappelle que l’aléa existe dès lors qu’au moment de la formation du contrat, les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront parce que celui-ci dépend d’un événement incertain. En l’espèce, plusieurs arguments ont plaidé en faveur de la reconnaissance d’un aléa.

• Le décès résultait d’une chute
• Aucun élément ne démontrait que le décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente en raison de l'insuffisance rénale au stade terminal dont le vendeur était atteint, état qui n'équivalait pas à une fin de vie en raison des techniques médicales supplétives dont il bénéficiait à domicile
• Il n'était pas établi que l’acquéreur disposait de connaissances médicales et savait que l'état de santé de la venderesse compromettait son espérance de vie de manière irrémédiable au jour de la vente viagère en dépit de leurs liens de proximité.

L’aléa est sauf, l’honneur c’est encore une autre question…

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 janvier 2023, 21-24.862