Une double prise de conscience législative pour faire face à la crise du logement

lun 22/06/2026 - 11:34

DPE F ou G : vers un allègement de l’interdiction de louer ?

Pour rappel, dans le cadre de la location d’un logement constituant l’habitation principale du locataire soumise à la loi du 6 juillet 1989, les critères de décence imposent désormais un niveau minimal de performance énergétique correspondant :

à compter du 1er janvier 2025, à la classe F ;
à compter du 1er janvier 2028, à la classe E ;
à compter du 1er janvier 2034, à la classe D.

Par ailleurs, s’agissant des locations de courte durée, depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur du 19 novembre 2024, l’étiquette énergétique devra être au minimum de classe F à compter du 1er janvier 2028, puis de classe E à compter du 1er janvier 2034. En somme, tous les logements faisant l'objet d’une location saisonnière devront justifier d’un DPE classé entre A et D à l’horizon 2034.

Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et classés G sont considérés comme non décents et, par conséquent, ne peuvent plus faire l’objet d’une mise en location. Dès lors, quand bien même des travaux de rénovation énergétique seraient engagés à très brève échéance, la location des logements classés G demeure, en l’état actuel du droit, strictement interdite.

Cela étant dit, la tendance semble aujourd’hui évoluer ou, à tout le moins, s’apprêter à connaître quelques assouplissements bienvenus. Ce revirement apparaît désormais nécessaire, au regard de la crise que traverse le marché locatif ainsi que des difficultés rencontrées par les particuliers pour se loger.
Le Premier ministre, Monsieur Sébastien Lecornu, a annoncé, le 23 avril dernier, un projet de loi relatif au logement, dont l’adoption définitive est espérée d’ici la fin de l’année.
Seraient concernés par ce projet de loi, les biens G, puis les biens F à partir du 1er janvier 2028. Le cabinet du ministre chargé du logement précise : « Le propriétaire devra avoir signé un contrat avec un artisan, sous trois ans dans l’individuel, sous cinq ans dans le collectif ».

Alors que l’interdiction progressive de mise en location des logements énergivores semblait jusqu’ici suivre une trajectoire irréversible, le Gouvernement paraît désormais vouloir infléchir sa position. Cette évolution traduit à la fois une prise de conscience des enjeux environnementaux et une reconnaissance pragmatique des réalités du marché locatif français, aujourd’hui confronté à une raréfaction croissante de l’offre.
Au cœur de cette réforme figure ainsi une mesure particulièrement attendue par les propriétaires bailleurs : la possibilité, sous conditions, de continuer à louer des logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), avant une éventuelle extension aux logements classés F à compter du 1er janvier 2028. L’objectif affiché est clair : éviter une contraction trop brutale du parc locatif privé et préserver l’accès au logement dans les zones déjà fortement tendues.

Concrètement, les propriétaires concernés devront s’engager dans une démarche de rénovation énergétique. Pour pouvoir continuer à louer leur bien, ils devront justifier de travaux programmés et contractualisés auprès d’un professionnel. Le délai accordé serait de trois ans pour les maisons individuelles et de cinq ans pour les logements situés en copropriété. Selon les précisions apportées par le ministère chargé du Logement, la signature d’un contrat avec une entreprise de travaux constituerait le principal justificatif exigé. Cette inflexion gouvernementale intervient après plusieurs années de réformes du DPE et malgré les nombreux dispositifs d’aide à la rénovation énergétique. Force est de constater que le rythme des rénovations demeure insuffisant pour absorber l’impact des interdictions successives de location. Dans ce contexte, l’exécutif semble privilégier une approche plus graduelle afin d’éviter un choc d’offre susceptible d’aggraver la crise du logement.

Le projet de loi vise notamment à modifier l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 en y ajoutant un paragraphe III relatif à l'application dans le temps des nouvelles exigences de décence énergétique liées au DPE.
En effet, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est, en principe, considéré comme non décent et ne peut plus être mis en location. Mais pour les baux déjà en cours à cette date, la question demeurait plus incertaine. L’article 6 III projeté tend ainsi à fixer un principe simple : le niveau de performance énergétique à respecter sera celui exigible à la date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction tacite du bail.
L'intérêt majeur de cette disposition est donc de clarifier le point de départ de l'obligation de décence énergétique et de réduire le risque de contentieux relatif à l'application dans le temps des interdictions de louer.

Sur le fond, la réforme ravive également le débat sur l’équité du dispositif.
D’un côté, de nombreux propriétaires ont été pénalisés par cette interdiction de louer, malgré des investissements parfois conséquents, réalisés avant que les critères du DPE ne deviennent déterminants. De l’autre, certains bailleurs ont longtemps différé les travaux nécessaires à l’amélioration du confort et de la performance énergétique de leurs logements. Le risque existe donc que cette nouvelle souplesse réglementaire soit utilisée par certains comme un moyen de repousser encore les rénovations attendues.

Entre impératif écologique, maintien de l’offre locative et préservation du pouvoir d’achat des ménages, le futur projet de loi tente ainsi de trouver un équilibre délicat. Quoi qu’il en soit, son examen sera suivi avec attention par l’ensemble des acteurs du secteur, tant ses conséquences pourraient redessiner durablement les contours du marché locatif français dans les années à venir.

Crise du logement : l'Assemblée nationale souhaite desserrer l'étau sur l'investissement locatif

Le 28 mai dernier, l'Assemblée nationale a adopté en première lecture la proposition de loi « pour la mobilisation de l'habitat existant en réponse à la crise du logement », portée par l'ancienne ministre du Logement, Madame Valérie Létard. Déposée le 14 avril 2026, cette proposition de loi a été adoptée en commission des affaires économiques le 28 mai 2026.
Avec 85 voix favorables contre 29 oppositions, le texte marque une étape importante dans la recherche de solutions concrètes face à la pénurie de logements qui touche aujourd'hui une grande partie du territoire. Au-delà de son contenu technique, ce vote constitue un signal politique fort : le logement semble encore capable de fédérer autour d'un objectif partagé, celui de relancer l'offre et de restaurer les conditions d'un marché locatif plus fluide.

Le projet de loi se composait initialement de trois articles : le premier sur l’assouplissement du statut du bailleur privé, le deuxième sur les groupements momentanés d’entreprises et le troisième sur les emprunts collectifs souscrits par les syndicats de copropriétaires.

Un ajustement attendu du nouveau statut du bailleur privé

Au cœur de la réforme figure l'assouplissement du statut du bailleur privé instauré par la loi de finances pour 2026, plus communément appelé « dispositif Jeanbrun ». Présenté comme l'un des leviers majeurs de la relance locative, ce mécanisme fiscal avait cependant été jugé trop restrictif par une large partie des professionnels du secteur.
La proposition de loi entend corriger ces limites. La première évolution notable consiste dans l'ouverture du dispositif aux maisons individuelles anciennes destinées à la location, jusque-là exclues de son champ d'application. Mais c'est surtout la suppression du seuil minimal de travaux, auparavant fixé en proportion du prix d'acquisition du bien, qui constitue la principale avancée. Initialement ramené de 30 % à 20 % par le texte de Valérie Létard, ce critère a finalement été supprimé lors des débats parlementaires. Une décision largement saluée par les acteurs du marché, qui dénonçaient une règle inadaptée aux profondes disparités de valeurs immobilières observées entre les territoires.

Désormais, l'éligibilité du dispositif reposera essentiellement sur les résultats obtenus en matière de performance énergétique. Les logements classés F ou G devront progresser de deux niveaux au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), tandis qu'un gain d'une seule classe sera exigé pour les autres biens. Le texte introduit également une adaptation spécifique pour les territoires d’outre-mer. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, l'obligation d'amélioration énergétique sera limitée à un seul saut de classe, quelle que soit la performance initiale du logement.

La remise nécessaire et accélérée de logements sur le marché

Derrière cette réforme se dessine une volonté claire : relancer à grande échelle l'offre locative privée.
Depuis plusieurs années, la combinaison des nouvelles contraintes énergétiques, de l'augmentation des coûts de rénovation et d'une rentabilité en recul pousse de nombreux propriétaires à retirer leurs biens du marché.
Le dispositif adopté vise précisément à rétablir l'équilibre entre exigence environnementale et attractivité économique de l'investissement locatif. En somme, cette évolution pourrait permettre de remettre progressivement sur le marché plusieurs dizaines de milliers de logements anciens, aujourd'hui exclus ou menacés d'exclusion du parc locatif.

Faciliter la rénovation des copropriétés

La proposition de loi ne se limite toutefois pas à la question du bailleur privé. Son troisième volet s'attaque à un autre défi majeur : le financement de la rénovation énergétique des copropriétés.
Le texte assouplit ainsi les conditions du prêt collectif à adhésion simplifiée, créé en 2024 pour accompagner les travaux dans les immeubles collectifs. Les députés ont ouvert la possibilité de recourir à d'autres mécanismes de garantie que le seul cautionnement solidaire. Une évolution attendue par les établissements financiers, qui devraient désormais disposer d'outils mieux adaptés à l'évaluation du risque. Des dispositions particulières ont également été prévues pour les copropriétés de montagne ainsi que pour celles composées majoritairement de résidences secondaires. Dans ces ensembles souvent confrontés à des programmes de rénovation particulièrement coûteux, la durée des prêts collectifs pourra être portée jusqu'à vingt-cinq ans afin de faciliter le financement des plans pluriannuels de travaux.

Lever les freins à la rénovation énergétique

Le troisième pilier de la réforme réside dans le soutien à l'activité des entreprises du bâtiment.
A titre expérimental, pendant une durée de deux ans, les groupements momentanés d'entreprises intervenant sur des marchés privés inférieurs à 100 000 euros hors taxes pourront conclure des contrats sans être soumis à un mécanisme de solidarité juridique entre cotraitants.
Cette mesure, très attendue par les artisans, vise à simplifier les collaborations entre professionnels et à fluidifier l'organisation des chantiers de rénovation énergétique. Dans un secteur confronté à des besoins massifs de travaux, l'objectif est d'encourager davantage d'entreprises à se regrouper pour répondre aux demandes des propriétaires.

Une véritable prise de conscience politique autour du logement

Au-delà de ses dispositions techniques, cette adoption illustre un phénomène plus profond : celui d’une prise de conscience collective de l'urgence du sujet. Les débats ont donné lieu à plusieurs ajustements, sans toutefois remettre en cause l'équilibre général du texte. Celui-ci doit désormais poursuivre son parcours législatif au Sénat.
Pour les professionnels de l'immobilier, l'enjeu est désormais celui du calendrier. Une adoption conforme par les sénateurs permettrait une entrée en vigueur rapide des mesures, offrant aux investisseurs davantage de visibilité et facilitant le lancement de nombreux projets de rénovation actuellement en attente.

A bien des égards, cette proposition de loi apparaît comme l'une des premières tentatives concrètes de réconcilier transition écologique, investissement privé et accès au logement.