Loi 3 DS
1 - Les notions de « lots transitoires », de « parties communes spéciales » et de « parties communes à jouissance privative » ont été intégrées à la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 23 novembre 2018 (notre dossier LOI ELAN).
Dès lors :
- la création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété (article 1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
- l'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété (article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965).
Les règlements de copropriété existants devaient être mis en conformité avec ces nouvelles exigences avant le 23 novembre 2021.
La loi 3 DS aménage l’obligation de mise en conformité autour d’une date pivot le 1er juillet 2022.
- Les mentions relatives aux lots transitoires, aux parties communes spéciales et aux parties communes à jouissance privative seront applicables aux immeubles mis en copropriété à partir du 1er juillet 2022 à charge pour les rédacteurs de ces nouveaux règlements de les y insérer.
- Pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, lorsque le règlement de copropriété ne mentionne pas la consistance des lots transitoires existants et/ou les parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de cette mention dans le règlement. Exemples de résolutions :
page 16 du dossier Ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d’application du 2 juillet 2020.
Cette décision sera prise à la majorité simple de l’article 24.
Mais en tout état de cause, l'absence de telles mentions dans ces règlements antérieurs au 1er juillet 2022 sera sans conséquence sur l'existence de ces lots transitoires et parties communes.
2 - Intégration au réseau public des canalisations de gaz
Les canalisations destinées à l’utilisation du gaz dans les bâtiments situés en amont des compteurs et mises en service à compter du 21 février 2022 appartiennent au réseau public de distribution du gaz (nouvel article L. 432-16 du code de l’énergie).
Pour les canalisations de gaz existantes situées en amont des compteurs, les assemblées générales des copropriétaires des immeubles collectifs dont les canalisations ne sont pas déjà intégrées au réseau public auront jusqu’au 31 juillet 2023, pour choisir entre :
- notifier au gestionnaire du réseau l’acceptation du transfert définitif desdites canalisations au réseau public de distribution de gaz. Le transfert prend alors effet à compter de la réception de la notification par lettre recommandée et s’opère à titre gratuit et sans contrepartie pour le gestionnaire de réseau (nouvel article L. 432-21, al. 1 du code de l’énergie) ;
- revendiquer la propriété de ces canalisations, sauf si le gestionnaire du réseau ou l’autorité concédante apporte la preuve que lesdites canalisations appartiennent déjà au réseau public de distribution de gaz (nouvel article L. 432-17 du code de l’énergie).
Lorsque le transfert au réseau public est choisi, il ne s’opère, pour la partie située à l’intérieur de la partie privative des logements, qu’après une visite des canalisations permettant de s’assurer de leur bon état de fonctionnement et un procès verbal de transfert. Cette visite doit avoir lieu dans les 3 ans de la notification ou avant le 31 juillet 2026. Elle n’est pas nécessaire lorsque le contrat de concession prévoit que le gestionnaire du réseau assure la maintenance et le renouvellement de ces canalisations (C. énergie, article L. 452-1-1, modifié du code de l’énergie).
À défaut d’option au 1er août 2023, les copropriétaires des immeubles dans lesquels se trouvent des canalisations sont réputés avoir accepté le transfert de ces canalisations au réseau public de distribution de gaz (nouvel article L. 432-19, al. 1 du code de l’énergie).
Le transfert est en principe effectif dès cette date, sauf pour les parties de canalisations situées à l’intérieur de la partie privative des logements quand le contrat de concession ne prévoit pas que le gestionnaire du réseau en assure la maintenance et le renouvellement et en l’absence de visite de contrôle du gestionnaire. Dans ce dernier cas, le transfert sera effectif le 1er août 2026 (nouvel article L. 432-19, al. 2 et 3 du code de l’énergie).