LES SURPRISES DE LA FIN D'UN INVESTISSEMENT DANS LES RÉSIDENCES DE TOURISME
L'investissement dans les résidences de tourisme a été encouragé par divers dispositifs fiscaux, dont la "Loi Demessine" (1999-2010) et le "Censi-Bouvard" (2009-2021). Ces stratégies impliquaient l'achat d'un bien dans une résidence de tourisme suivi d'un bail commercial avec un exploitant d'au moins 9 ans.
LES CLAUSES CONTESTÉES ET L'ÉVOLUTION LÉGISLATIVE
Pour sécuriser l'investissement, les contrats incluaient souvent une clause où l'exploitant renonçait à son droit au renouvellement du bail et à toute indemnité d'éviction en cas de congé sans offre de renouvellement. Bien que la validité de cette clause ait été remise en question, la prescription de 2 ans en matière de bail commercial offrait une protection. La loi "Pinel" de 2014 a changé la donne en considérant ces clauses comme non écrites, même après la prescription de 2 ans. La Cour de cassation a récemment confirmé cette position, même pour les baux conclus avant la loi "Pinel".
UNE APPLICATION RÉTROACTIVE ET SES CONSÉQUENCES
Dans un cas particulier, un bail commercial de 2002 a été impacté par cette évolution. Un congé a été délivré en septembre 2014, postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi "Pinel", permettant au locataire de contester avec succès la clause de renonciation à l'indemnité d'éviction (Cass.3ème civ. 16 novembre 2023, N° 22-14.091).
Ainsi, les propriétaires qui envisageaient la fin de leur investissement sans pénalité se retrouvent désormais obligés de verser une indemnité d'éviction à l'exploitant, parfois après des procédures longues et coûteuses. Cette réalité peut considérablement réduire, voire annuler, la rentabilité de l'investissement immobilier dans les résidences de tourisme.