Hausse des taux : La vente à terme libre redevient attractive

Pendant les périodes où les taux d’intérêt sont hauts et les prêts immobiliers plus difficiles à obtenir, le vendeur peut accélérer la découverte d’un acquéreur, en prenant lui-même le rôle de banquier de son acquéreur. L’expression « crédit-vendeur » est souvent utilisée pour désigner cette opération, mais juridiquement on parle plutôt d’une « vente à terme ».

Explorons les aspects attractifs de cette forme de financement souvent méconnue, qui peut être une solution pour accélérer la vente en période de taux d’emprunt élevés.

LE MÉCANISME DE LA VENTE À TERME LIBRE

Il s’agit d’une vente immobilière avec transfert immédiat de propriété, mais que les parties décident de soumettre à modalités particulières de versement du prix. En général, une première somme est versée à l’acte, puis le solde du prix est versé selon des échéances successives prédéterminées.

Les modalités du paiement à terme, qu'elles portent sur, les dates d'échéance, sur le lieu de paiement sur l’indexation des échéances, ou, éventuellement, sur l'échelonnement du paiement (par annuités, par mensualités, etc.), sont librement fixées par les parties dans le contrat de vente.

Comme pour une vente classique, la taxe foncière est à la charge de l’acheteur, et les frais de notaire sont également calculés de la même manière.

La vente à terme libre se différencie de la vente à terme occupée, principalement par l’occupation du bien après la conclusion de la transaction. Dans le cas de la vente à terme occupée, le vendeur conserve le droit d’occuper et d’utiliser le bien pour une période spécifiée dans le contrat de vente. L’acheteur acquiert la propriété, mais le vendeur continue de l’occuper jusqu’à la fin de cette période.

AVANTAGES DE LA VENTE À TERME

• L’acquéreur sera en capacité d’acquérir la pleine propriété d’un bien qu’il n’aurait pas pu faire financer par un emprunt classique émanant d’une banque. Les charges financières qu'il supportera sont généralement moins élevées que celles découlant d'un prêt bancaire.
• Pour le vendeur, l’avantage principal est de pouvoir élargir le spectre des acquéreurs potentiels, puisqu’il aura des critères de sélection moindres qu’une banque. Il aura donc plus de chance de découvrir rapidement un candidat acquéreur.
• L’ensemble du prix (capital + échéances à terme) est fiscalisé définitivement au moment de la conclusion du contrat. Les échéances ne sont pas soumises par suite, à l’impôt sur le revenu contrairement aux rentes issues d’un viager, offrant ainsi des avantages fiscaux intéressants.
• Il n’y a pas d’aléa dans une vente à terme : si le vendeur décède, ses héritiers continueront à percevoir les échéances postérieures, contrairement à une vente en viager.

RISQUES DE LA VENTE À TERME

• Le risque pour le vendeur est que l'acquéreur n’honore pas tout ou partie des échéances. Mais ce risque est pallié par l'arsenal de garanties que le législateur a conféré au vendeur, notamment une hypothèque légale spéciale de premier rang visée à l’article 2402, 1° du Code civil, et également la mise en œuvre d’une clause résolutoire stipulée au contrat.
• L’acquéreur prend le risque de ne pas être en mesure de payer l’intégralité des échéances, et de perdre, en cas de non-paiement, non seulement la propriété du bien, mais également les sommes qu’il avait déjà versées.