Conférence de presse de CLAMEUR : évolution des loyers dans le locatif privé
Le 28 avril dernier, une conférence de presse organisée par l’Observatoire des loyers CLAMEUR s’est tenue dans les locaux de l’UNIS. À travers cet article, nous vous proposons de revenir en détail sur les principaux enseignements et les échanges qui ont marqué ce moment.
Tout d’abord, en ce qui concerne le marché locatif privé, CLAMEUR est venu dresser le portrait d’un secteur en mutation, traversé par des tensions réelles mais aussi des évolutions structurelles qui redessinent progressivement les comportements résidentiels. Même si les chiffres peuvent sembler comme relativement modérés, on constate en réalité une transformation plus large des équilibres immobiliers, marquée par une pression persistante sur l’offre disponible.
Le marché locatif privé français semble avoir changé de nature. Longtemps marqué par des cycles relativement identifiables, alternant périodes d’expansion et ajustements plus ponctuels, il paraît désormais s’installer dans une forme de tension permanente. C’est le constat qui se dégage du dernier communiqué publié par CLAMEUR au printemps 2026, à travers une analyse approfondie des dynamiques observées à la fin de l’année 2025.
En effet, l’année 2025 apparaît comme une période charnière. Après plusieurs années de bouleversements liés à la crise sanitaire, au retour de l’inflation et à la remontée des taux d’intérêt, le marché locatif privé semble désormais entrer dans une véritable logique d’ajustement. La progression des loyers se poursuit, certes, mais dans des proportions relativement contenues au regard du contexte économique général. Cette évolution modérée ne doit cependant pas masquer la réalité d’un marché devenu de plus en plus difficile d’accès pour de nombreux ménages.
Pour ce qui est de la hausse des loyers, selon les données publiées par CLAMEUR, les loyers du parc locatif privé ont progressé en moyenne de 2,1 % en 2025, soit un rythme plus soutenu que l’année précédente. Toutefois, cette hausse demeure inférieure à l’inflation et reste relativement limitée sur le long terme, notamment lorsqu’on la compare à l’évolution des prix de l’immobilier ou à la progression générale du coût de la vie. Cette augmentation des loyers traduit surtout un déséquilibre structurel devenu durable entre une offre locative insuffisante et une demande qui, elle, reste particulièrement soutenue. Dans de nombreux territoires, la tension locative ne relève plus d’une situation conjoncturelle : elle s’installe progressivement comme une caractéristique permanente du marché. Cette réalité se manifeste notamment dans les grandes agglomérations, mais également dans des territoires jusqu’alors relativement préservés.
Le niveau des loyers reste par ailleurs très contrasté selon les types de biens. Les logements familiaux, notamment les appartements de trois pièces et plus, enregistrent les progressions les plus marquées sur l’année écoulée. Une évolution qui reflète les transformations des modes de vie et la recherche croissante d’espaces plus adaptés au télétravail ou aux recompositions familiales. À l’inverse, sur une période plus longue, ce sont toujours les petites surfaces qui affichent le dynamisme le plus important. Les studios et les logements d’une pièce demeurent particulièrement recherchés, portés par la demande étudiante, la mobilité professionnelle et la difficulté croissante d’accéder à des surfaces plus grandes dans les grandes agglomérations.
L’une des clés de voûte de cette étude réside dans l’ampleur persistante des écarts territoriaux. En effet, Paris demeure le marché le plus onéreux du territoire, suivi par les Hauts-de-Seine et plusieurs secteurs particulièrement attractifs de la région parisienne. Dans ces zones tendues, les niveaux de loyers atteignent des seuils qui compliquent fortement l’accès au logement, notamment pour les classes moyennes.
À l’inverse, certains départements plus ruraux ou moins attractifs économiquement conservent des niveaux de loyers nettement inférieurs à la moyenne nationale. Toutefois, CLAMEUR observe également des phénomènes de rattrapage dans plusieurs territoires longtemps restés modérés. Des départements comme la Nièvre, la Manche ou encore le Territoire de Belfort connaissent ainsi des hausses particulièrement marquées, traduisant une redistribution progressive des tensions immobilières au-delà des seuls grands centres urbains.
Cette évolution illustre une recomposition géographique du marché locatif. L’attractivité résidentielle ne se concentre plus uniquement dans les grandes métropoles ; elle gagne progressivement des villes périphériques, portés par des aspirations nouvelles en matière de cadre de vie ainsi que de pouvoir d’achat.
Un autre phénomène notable consiste en celui de la baisse continue de la mobilité résidentielle. En ce sens, la durée moyenne d’occupation des logements poursuit sa progression, atteignant désormais des niveaux historiquement élevés. Cette évolution s’explique en grande partie par le durcissement des conditions d’accès à la propriété. La remontée des taux d’intérêt a considérablement réduit la capacité d’emprunt des ménages et de nombreux locataires demeurent plus longtemps qu’autrefois dans le parc locatif privé.
Cette situation contribue mécaniquement à raréfier l’offre disponible sur le marché. Les logements remis en location deviennent plus rares, accentuant encore davantage la tension dans certaines zones. Pour les investisseurs, cette évolution sécurise davantage les revenus locatifs grâce à une stabilité accrue des occupants. Mais d’un autre côté, elle réduit la fluidité du marché et peut limiter les possibilités de revalorisation des loyers entre deux locations.
L’étude met également en évidence une évolution intéressante des dynamiques urbaines. Dans plusieurs grandes métropoles, les loyers progressent désormais plus rapidement en périphérie qu’au sein des villes-centres elles-mêmes. Cette tendance traduit une forme d’étalement résidentiel, déjà amorcée ces dernières années mais aujourd’hui renforcée par les contraintes économiques. Face à la hausse des prix dans les centres urbains, la périphérie devient progressivement un espace de report résidentiel majeur, attirant des ménages à la recherche d’un meilleur compromis entre coût du logement et qualité de vie. Des villes comme Lyon, Nantes, Tours ou Toulon illustrent particulièrement cette dynamique.
À l’inverse, certaines villes-centres continuent néanmoins de conserver une forte attractivité locative. Marseille, Strasbourg ou Orléans enregistrent ainsi des progressions plus soutenues, preuve que les dynamiques locales demeurent très contrastées.
Parmi les sujets les plus sensibles figure naturellement l’encadrement des loyers. Sur ce point, les analyses menées par CLAMEUR tendent à relativiser l’impact réel du dispositif sur l’évolution générale des marchés. Selon l’observatoire, les villes ayant mis en œuvre un encadrement ne présentent pas de trajectoires fondamentalement différentes de celles observées dans des marchés comparables non encadrés. La question centrale demeure avant tout celle de la production de logements et de la capacité du marché à répondre durablement à la demande.
En somme, le constat dressé par CLAMEUR est celui d’un marché locatif privé engagé dans une phase de recomposition profonde. La hausse modérée des loyers ne doit pas ignorer les difficultés croissantes rencontrées par les ménages pour se loger, ni les déséquilibres structurels qui fragilisent l’ensemble du secteur.
Pour les professionnels de l’immobilier comme pour les investisseurs, cette situation impose une approche plus précise des marchés locaux et des nouvelles dynamiques résidentielles. Plus que jamais, la qualité de l’emplacement, la compréhension des besoins résidentiels et l’anticipation des évolutions démographiques deviennent des facteurs déterminants.
Car au-delà des chiffres, ce sont finalement les nouvelles manières d’habiter et de se projeter dans le logement qui redéfinissent progressivement le marché locatif français.
En ce sens, la question du logement apparaît comme un enjeu économique, social et territorial majeur.