COMMENT FIXER UN LOYER D'HABITATION - LOI DU 06 JUILLET 1989
En France, les rapports locatifs entre propriétaires et locataires de logements d'habitation occupés à titre de résidence principale sont régis par la loi du 6 juillet 1989.
La fixation du loyer est en principe libre.
Pour autant, la multiplication des textes législatifs et règlementaires est venue atténuer ce principe, voire le faire quasiment disparaître.
En effet, la création de zones (tendues ou non tendues) ainsi que les dispositions relatives à la performance énergétique des logements a eu pour conséquence de créer une multitude de contraintes pour le bailleur, à tel point que le principe est devenu exception.
Règles de fixation du loyer d’un logement d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : zones tendues
Les zones tendues sont principalement situées dans les grandes villes et leurs périphéries, ainsi que dans certaines régions très attractives.
Blocage des loyers en cas de relocation
Introduite par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), cette mesure permet de limiter les hausses de loyers lors d'un changement de locataire. En cas de relocation d’un logement, elle consiste à appliquer le dernier loyer réclamé au précédent locataire, éventuellement révisé selon IRL si aucune révision n’est intervenue depuis les 12 derniers mois.
Deux exceptions à ce principe sont prévues :
- Si le loyer est manifestement sous-évalué ;
Dans cette hypothèse, le loyer peut être augmenté à hauteur de la moitié de la différence entre le montant des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
- Si des travaux d’amélioration ou de mise en conformité liés à la décence du logement ont été réalisés depuis la conclusion du contrat initial ou depuis son renouvellement avec l’ancien locataire d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer ;
Dans cette hypothèse, le loyer peut être augmenté à hauteur de 15% maximum du coût réel des travaux TTC.
En complément d’information, retrouvez notre Flash infos annuel ou pour 2022/2023 « Plafonnement des loyers de relocation et des loyers des baux renouvelés ».
Encadrement expérimental des loyers fixés par commune
La loi ELAN a mis en place à titre expérimental d’un dispositif d’encadrement local des loyers (article 140).
Sont concernées les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements.
Le Représentant de l’Etat dans le département fixe chaque année par arrêté, le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré.
Le loyer doit donc être fixé eu égard au prix par m² selon la surface habitable.
Règles de fixation du loyer d’un logement d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 : Zones non tendues
Le loyer est librement fixé par le bailleur.
Depuis le 24 août 2022, ce principe est toutefois à nuancer lorsque le logement est énergétiquement classé F ou G.
En effet, dans cette hypothèse, le loyer de relocation doit être égal au loyer appliqué au précédent locataire.
ZONE NON TENDUE OU ZONE TENDUE : LES ÉTAPES de fixation du loyer
La multiplication des législations rend de plus en complexes la fixation des loyers. A titre illustratif, en zone tendue un logement peut se voir appliquer à la fois la règlementation sur le blocage des loyers en cas de relocation et l’encadrement des loyers fixé par arrêté préfectoral sans évoquer le fait qu’il puisse également être classé énergétiquement en G.
Découvrez à travers ce legal design, les étapes et règles de fixation du loyer d’un bail d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.
