BAIL COMMERCIAL : RISQUES DE NON-CONFORMITÉ
Le bailleur qui souhaite renouveler le bail commercial peut envisager un renouvellement amiable ou utiliser la procédure légale. Dans ce dernier cas, il doit signifier un congé avec offre de renouvellement à son locataire. Cependant, faute de respect de certains points, ce congé avec offre de renouvellement risque d’être requalifié en congés avec refus de renouvellement, et engendrer des coûts supplémentaires pour le bailleur.
BAIL COMMERCIAL : RÈGLES EN CAS DE RENOUVELLEMENT DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE LÉGALE
Lorsque le bailleur choisit d'utiliser la procédure légale pour renouveler le bail commercial, il doit veiller au respect précis du contenu de l'offre de renouvellement. En effet, la loi envisage qu’il propose dans cette offre un nouveau prix du loyer. Il est important de souligner que, dans le cadre de cette procédure, seul le montant du loyer peut être modifié. Toute autre modification des conditions du bail devra faire l'objet d'une négociation amiable en dehors du cadre du congé.
LES CONSÉQUENCES D'UNE OFFRE DE RENOUVELLEMENT AVEC DES CONDITIONS AUTRES QUE LE LOYER
Par un arrêt rendu le 11 janvier 2024, la Cour de cassation considère que le congé qui offre le renouvellement assorti de nouvelles conditions autres que le loyer doit être requalifié en congé avec refus de renouvellement ! (Civ. 3e, 11 janv. 2024, n° 22-20.872).
Cette solution très sévère entraîne deux effets majeurs délétères pour le bailleur :
- Le bail prendra fin à la prise d’effet du congé. Autrement dit, le bailleur perdra son locataire.
- Le bailleur devra verser une indemnité d’éviction au locataire. Or, le montant de cette indemnité est en général assez important, puisqu’elle vise à compenser financièrement la perte du fonds de commerce, ou le déplacement du commerce.
En conclusion, lorsqu’un bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, il est crucial de se limiter à une demande d’évolution du loyer.